都市更新超簡單：危老及都市更新超簡單231問(2版)


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	目錄推薦序張善政　前行政院長 1 李鴻源　3 陳錫圭　校長 5 邱英浩　院長 7 詹肇裕　系主任 9 劉莉玲　主任 11 洪昌祺　主任 13 林奕華　立委 15 陳海曙　副教授 17 翁彩瓊　19 張雅銘　助理教授 21 湯潔新　副教授 23 黃正銅　建築師 25 吳金能　建築師 27 郭光文　建築師 29 龔逸臣　建築師 31 李景亮　結構╱土木技師 35 書前序 37 作者序 39 前言 73 第一章何謂防災型都市更新「土壤液化、老屋健檢及耐震補強」 79 一、什麼是土壤液化，我家蓋在上面會不會有危險？79 二、我要怎麼知道我家有沒有在土壤液化潛勢區？80 三、我家住在土壤液化潛勢區內，會很危險嗎？82 四、我家可不可以申請老屋健檢，需要費用嗎？該向誰申請？（以新北市為例）84 五、我家申請老屋健檢後，如果建築物有安全性的問題，那我該怎麼辦？（以新北市為例）85 六、我要申請老屋耐震補強，會很難嗎？（以新北市為例）86 七、我們想要申請老屋耐震補強，需要所有人同意嗎？（以新北市為例）86 八、我家想要申請政府的耐震補強經費補助，我該找誰幫忙或是找哪個單位？（以新北市為例）87 九、我家老屋健檢後是安全的，但是政府有老舊公寓增設電梯的補助，那我該怎麼辦？（以新北市為例）88 十、如果我家在老屋健檢後被建議要儘快重建，那我該怎麼辦？（以新北市為例）89 第二章什麼是都市更新 91 一、政府為什麼要推動都市更新？91 二、什麼是國土開發計畫？93 三、都市計畫是什麼，我家在都市計畫內嗎？93 四、除了都市計畫外，土地還有哪些計畫嗎？94 五、哪些地區才可以辦理都市更新？94 六、都市更新是什麼？96 七、誰可以來推動都市更新，是建商？還是我們自己也可以？96 八、如果我家的社區想要推動都市更新，它有哪些流程？97 九、政府常說都市更新的程序很重要，那有關都市更新的主要程序為何？98 十、大家常說都市更新，都市更新到底有什麼樣的好處？98 十一、大家常說的都市更新計畫，它和都市更新事業計畫有什麼不同？99 十二、電視上常說的更新地區和更新單元，它們之間到底有哪些不同？100 十三、我一定要做都市更新嗎？我家房子也會有使用期限嗎？100 十四、鄰居張伯伯常說要做都市更新重建，那到底是什麼？101 十五、政府所說的都市更新和一般民間所說的重建有何不同？102 十六、我家一定要拆除重建嗎？能不能只透過老屋拉皮或增設電梯改善生活品質？102 十七、社區管委會說要跟政府申請外牆整修跟增設電梯補助，那到底是什麼，政府真的會補助我們嗎？103 十八、電視上常在說都市更新整建維護，它的內容是什麼？103 十九、社區林主委說我們的社區可以申請整建維護，而且政府有補助，政府的補助有哪些？（以新北市為例）104 二十、我家的4樓舊公寓，想要申請外牆修繕跟增設電梯，但是我們社區的建物外牆都有裝設鐵窗（鋁窗）、頂樓加蓋、陽台外推及一樓增建等，我們社區的既有違建要如何處理？（以新北市為例）106 二十一、我家5樓公寓社區想要申請增設電梯，但是遇到設置空間不足等問題，我該如何辦理？（以新北市為例）106 二十二、申請整建維護補助程序為何？（以新北市為例）107 二十三、如果我要推動社區的都市更新，我該怎麼找所有權人？108 二十四、我要推動社區自主都市更新，我有哪些政府資源與協助？109 二十五、我要推動社區自主都市更新，我需要哪些專業協助？110 二十六、我家辦理都市更新，但更新範圍旁有畸零地，是否須一併納入更新？111 二十七、我家旁邊有人在辦理都市更新，我想要一起參加，可以嗎？111 二十八、更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？如果可以有哪些程序要辦理？112 二十九、為何有些案件不用經過事業概要審查就可以直接送事業計畫？112 三十、大家都說都市更新很慢、要等很多年，請問辦理都市更新大概要花多久時間？113 三十一、大家都說都市更新同意書不能亂簽，如果我已經簽了，那我還能不能反悔撤銷？113 三十二、電視常說都市更新要簽同意書，請問我們總共要簽幾次同意書？114 三十三、我要推動都市更新必須要得到全部地主同意嗎？如果不用，那我應該要達多少同意門檻比例才能辦理都市更新？115 三十四、公寓大廈管理委員會可以辦理都市更新嗎？116 三十五、如果我們想自組更新會辦理自力更新，我們應該怎麼做？政府有什麼可以輔導及協助我們？117 三十六、如果我們社區想要辦都市更新，但我們又不想找建商，想要自己推動，我們該怎麼辦？118 三十七、什麼是實施者，他要負責哪些工作？118 三十八、政府都是如何決定辦理都更的地區，是採用公辦都更或讓民間自辦都更？119 三十九、都市更新是由政府辦理，還是由我們民眾自行辦理？119 四十、電視都在說都市更新可以有稅賦減免，有哪些稅目可以享有優惠？120 四十一、我想要推動都市更新，但是鄰居說找建商來做都市更新不用花錢，是這樣嗎？120 四十二、什麼是新北市政府都更處「都市更新推動師」？121 四十三、「都市更新推動師」可以提供我們哪些的協助？121 四十四、我們可以主動申請「都市更新推動師」的協助嗎？122 四十五、我們在推動都市更新的過程中，政府扮演的角色為何？123 四十六、更新實施重建期間，我們要住在哪裡？政府會不會有租金補貼給我們？124 四十七、若因繼承人過多，至今仍未辦理繼承登記，則單一繼承人是否可以表達參與或不參與的意願？124 四十八、我的房子有向銀行申請房貸，而且還有500萬元未繳清，我參加都市更新時，我該如何解決？125 四十九、推動都市更新事業過程中，舊違章戶是否能夠分配房屋？126 五十、我想要參加都市更新，但是房子有租給房客，我想要提前解除合約，我需要請房客搬家嗎？權益如何保障？126 五十一、我想要參加都市更新，但是土地不是我的，只有房子可以參與都市更新嗎？127 五十二、更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積，我該如何處理？128 五十三、我要怎麼計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？128 五十四、什麼是共同負擔？共同負擔的項目會有哪些？129 第三章新北市都市更新地區之劃定 131 一、常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？131 二、我家附近就有都市更新地區？都市更新地區有哪些？132 三、如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？136 四、都市更新與建商所提的合建分屋有何不同？137 五、都市更新與合建分屋在容積獎勵及移轉上有何不同？我該怎麼選擇？138 六、都市更新與合建分屋在稅賦上有何不同？我該怎麼選擇比較？139 七、都市更新與合建分屋在權利價值上有何不同？我們該怎麼選擇才不會吃虧？141 八、如果發生法律訴訟問題，都市更新與合建分屋在司法制度上有何不同？我該怎麼選擇才不會吃虧？142 第四章台北市都市更新地區之劃定 143 一、常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？143 二、我家附近就有都市更新地區？台北市的都市更新地區有很多嗎？144 三、如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？145 第五章新北市更新單元劃定 147 一、大家常說的都市更新重建事業是什麼？147 二、報紙常說的實施者，到底是指什麼？147 三、大家常說都市更新就是要一坪換一坪，我是不是也可以這樣要求？148 四、新聞常說的公辦都更是什麼？148 五、什麼又叫做自辦都市更新？149 六、大家常說的都市更新事業概要是什麼？大法官會議不是說事業概要已經違憲了嗎？149 七、常常聽到鄰居說的都市更新事業計畫到底是什麼？150 八、電視上常說的權利變換計畫到底對我有什麼影響？151 九、新北市政府的都市更新單元劃定基準內容有哪些？151 十、更新單元劃定基準的使用分區限制有哪些？152 十一、更新單元劃定基準的基地臨路條件有哪些？152 十二、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第1項條件是什麼？154 十三、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第2項條件是什麼？155 十四、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第3項條件是什麼？156 十五、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第4項條件是什麼？157 十六、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第5項條件是什麼？159 十七、什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第6項條件是什麼？160 十八、未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？166 十九、我家住在新北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？166 二十、什麼是環境評估9項指標，第1項又是什麼？167 二十一、什麼是環境評估9項指標，第2項又是什麼？168 二十二、什麼是環境評估9項指標，第3項又是什麼？169 二十三、什麼是環境評估9項指標，第4項又是什麼？170 二十四、什麼是環境評估9項指標，第5項又是什麼？171 二十五、什麼是環境評估9項指標，第6項又是什麼？172 二十六、什麼是環境評估9項指標，第7項又是什麼？174 二十七、什麼是環境評估9項指標，第8項又是什麼？174 二十八、什麼是環境評估9項指標，第9項又是什麼？175 二十九、環境評估9項指標中，都需要專業技師簽證嗎？176 三十、哪些人可以不計入同意門檻比例？177 第六章台北市更新單元劃定 181 一、台北市政府的都市更新單元劃定基準的條件有哪些？181 二、如果我家是海砂屋，那我也需要依照更新單元劃定基準劃定嗎？183 三、如果我家是位在山坡地上，那我也能做都市更新嗎？183 四、未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？183 五、我家住在台北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？184 六、什麼是自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準，14項指標須符合3項以上？184 七、我家要如何選定自行劃定更新單元，其評定基準為何？186 八、我家要申請劃定更新地區，我必須符合什麼條件？187 九、申請劃定更新地區時，有哪些情況是不可以申請，必須被排除在外的？187 十、當我申請劃定更新地區時，我需要請專業建築師或技師作簽證嗎？188 十一、當我申請劃定更新地區時，我需要開鄰地協調會嗎？188 十二、申請劃定更新地區時，我在什麼樣的情況下，需要開說明會？189 十三、當我申請劃定更新地區後，我在多久內要完成都市更新事業計畫報核？190 第七章更新團體之籌組 191 一、更新會之成立191 二、更新會要叫什麼？191 三、更新會如何成立，需要多少人發起？192 四、更新會的章程要有哪些內容？192 五、我們該怎麼申請土地及建物謄本？195 六、籌組更新會─我的同意籌組比例須達多少？196 七、我要擔任發起人，請問成立更新團體同意書有指定格式嗎？197 八、大家常說都市更新同意書，請問同意書是什麼樣式？199 九、我要申請更新會，我的更新會申請書要怎麼填寫？200 十、都市更新會申請核准籌組，我要準備哪些文件？201 十一、如何辦理更新會核准，我該檢附哪些文件？201 十二、更新會成立後，我需要召開會員大會嗎，我又需要召開哪些會議？201 十三、成立大會事前，該準備哪些文件？202 十四、成立大會當天的工作流程與議程如何安排？202 十五、成立大會的議程內容，我該如何安排？203 十六、會員大會的表決，我該注意哪些？203 十七、會員大會的議題表決產權比例及人數之計算，應依都市更新條例第22條規定，其規定為何？204 十八、會員大會召開時，我們該怎麼開，應該注意哪些細節？205 十九、我們該如何決定理、監事的名額，每任該做多久？206 二十、更新會如果有理、監事辭職，我該怎麼辦？207 二十一、我們該付理、監事薪水嗎，我們有權力解任理、監事嗎？207 二十二、我們的理、監事應該多久開1次會？該怎麼召開？207 二十三、我們的理、監事會議在表決時，決議門檻的比例應該要達多少？208 二十四、我們的會議紀錄該注意哪些？208 二十五、更新會的監督及管理該注意哪些？208 二十六、更新會的所需花費的費用？209 二十七、更新會的經費來源，我們要怎麼籌措？209 二十八、如果我們的更新會要解散了，我們該怎麼做？210 二十九、我們該如何進行清算，要請誰負責清算？211 第八章中央政府都市更新經費補助 213 一、中央補助更新會，有屋齡的限制嗎？213 二、如果我想申請中央補助，那補助更新會的經費是多少？213 三、如果我申請了中央補助，那補助人數認定的方式為何？214 四、我該怎麼申請補助，請款程序及方式為何？214 五、如果我申請了中央的補助，那中央的補助優先原則為何？215 六、如果我申請了中央的補助，那我必須配合的權利與義務為何？215 第九章新北市政府都市更新經費補助 217 一、電視常說都市更新可以向新北市政府申請經費補助，那到底是什麼？217 二、我們也可以申請都市更新經費補助嗎？218 三、我們該申請都市更新經費補助嗎？補助是一次給清嗎？218 第十章台北市政府都市更新經費補助 221 一、電視常說台北市政府目前有都市更新經費補助，那到底是什麼？221 二、我們也可以申請都市更新經費補助嗎？222 三、台北市的都市更新行政費用及規劃設計費用經費補助有哪些？223 四、我們該怎麼申請都市更新經費補助？補助是1次撥付嗎？224 第十一章都市危險及老舊建築物加速重建條例 225 一、「危老」的立法目的是什麼?為何要推動它呢？225 二、在哪些地方才符合適用「危老」？226 三、如何認定是合法建築物呢？226 四、如何認定非具有歷史或藝術價值等建築物？227 五、如何認定所謂危險或老舊之建築物？227 六、什麼是建蔽率呢？229 七、什麼是容積率呢？229 八、什麼是「原容」與「法容」呢？230 九、「危老」容積獎勵數額為何？231 十、符合「危老」範圍有無面積大小限制？231 十一、「危老」有無時程限制？232 十二、重建計畫需審核或審議嗎？232 十三、重建計畫審核申請建造執照是否有時間限制？233 十四、重建計畫同意門檻為何？233 十五、已簽署都市更新事業同意書得否改以危老條例進行重建？234 十六、重建完成後1樓面積縮小該如何？234 十七、未來開放建蔽率後合併土地無原建蔽率其土地應如何計算？235 十八、容積率用不完該如何？235 十九、依危老條例合併基地尚有原容存在應如何檢討計算？236 二十、得否拆除一部分連棟建築申請重建？236 二十一、重建過程中有無租稅減免規定？237 二十二、辦理耐震能力評估可向政府申請補助嗎？237 二十三、耐震能力評估補助額度為何？238 二十四、依本條例申請容積獎勵得否再申請容積移轉？238 二十五、容積移轉接受基地有地區性之限制嗎？239 二十六、容積獎勵是否可以重複申請？240 二十七、依「危老」條例申請重建者需經都市設計審議嗎？240 二十八、「農業區」、「保護區」能否適用危老條例放寬建築高度？241 二十九、如何查明危老建築物「非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物」？241 三十、危老容積獎勵辦法項目及額度為何？242 三十一、有關原容大於法容應如何申請比較有利？243 三十二、有關退縮獎勵建築物應如何退縮？244 三十三、有關建物退縮獎勵其用途為何？245 三十四、有關時程獎勵起訖日期應如何計算？245 三十五、申請容積獎勵有無優先順序？245 三十六、萬一無法取得綠建築標章會有罰則嗎？246 三十七、申請獎勵繳交保證金理由何在？247 三十八、「危老」容積獎勵與「都更」獎勵有何不同？247 第十二章我家都更DIY─都更步驟123 249 一、步驟一：更新範圍查詢249 （一）更新單元範圍初步查詢249 （二）使用分區查詢250 （三）都市計畫及土地使用管制要點查詢254 （四）土地面積及公告現值查詢257 （五）更新地區或已報核之事業計畫案查詢258 （六）建物現況及門牌初步查詢260 （七）建物年期查詢262 （八）地籍套繪圖查詢262 （九）執照存根查詢263 （十）土地及建物謄本申請─確認產權歸屬266 二、步驟二：都市更新基地可行性檢討評估268 （一）都更基地臨路條件檢討268 （二）都更基地面積規模檢討272 （三）都更基地建物樣態檢討274 （四）都更基地指標檢討19項指標符合2項以上275 （五）本案綜合評估279 三、步驟三：申請都市更新推動師輔導及籌組更新團體284 （一）申請新北市政府都市更新推動師輔導284 （二）籌組更新會285 （三）申請更新會補助288 （四）舉辦第一次會員成立大會288 （五）更新會核准289 （六）可行性評估分析報告289 （七）更新會流程圖290


	作者簡介林煌欽　　學歷：高苑科技大學建築系　　現職：台灣新創都更集團董事長蘇煜瑄　　學歷：中國科技大學建築研究所　　現職：台灣新創都更集團媒體中心總編輯林志銘　　學歷：國立政治大學地政系碩士　　現職：建設集團／控股公司邵盈靜　　學歷：華夏科技大學資產與物業管理系　　現職：台灣新創都更集團總經理兼財務長江志偉　　學歷：中國科技大學建築系　　現職：台灣都更加盟總部總經理楊明　　學歷：國立成功大學規劃與設計學院博士班　　現職：台灣都更加盟總部董事長黃敏芬　　學歷：蘭陽技術學院應用外語系　　現職：勞動力發展署北基宜花金馬分署主計室蘇聖珠　　學歷：國立政治大學統計研究所商學博士　　現職：華夏科技大學研發長洪大安　　學歷：國立台灣師範大學政治學博士　　現職：稻江科技暨管理學院助理教授、法律學士學位學程主任吳啟哲　　學歷：國立台灣科技大學建築研究所博士　　現職：華夏科技大學室內設計系副教授何明昌　　學歷：淡江大學建築系　　現職：華夏科技大學室內設計系副教授李峻霖　　學歷：英國愛丁堡藝術學院ECA建築碩士、德國 IF DESIGN AWARD 2016 　　現職：國立聯合大學建築系兼任講師、國立台灣科技大學兼任助理教授及專家徐吉麟　　學歷：崑山科技大學　　現職：迦南地政士律師事務所執行長、城新建設股份有限公司董事長林佳慧　　現職：台灣都更—拓愷加盟公司董事張光男　　學歷：南台科技大學　　現職：台灣都更—永和加盟公司執行長王力炫　　學歷：中國科技大學土木工程系　　現職：台灣都更—古亭加盟公司總經理