房市風暴：從人口緊縮看未來房市的危機與商機


	人口的增長或減少，都是緩慢與無感的過程，因此，房地產景氣分析的影響因素中，大多忽略人口的存在與重要性。但從某一段長時間觀察，以一個世代或兩個世代的人口趨勢分析，會發現人口因素對整個社會、經濟，甚至國家發展，都產生極大的影響，當然也包括房地產市場在內！　　2010年至2025年，台灣人口發展趨勢將遭遇到世紀大轉折！開始是出生人口明顯減少，幼年人口數明顯降低，跟著戰後嬰兒潮世代大量邁入老人潮，接著老人總量高於幼兒總量，再來就是勞動人口數從高峰跌落，到了2020年代中期，死亡人口高於出生人口，因此，總人口數將一直穩定地下降到21世紀中後期！這種人口發展趨勢與現象，如果沒有完整人口政策或外國投資策略因應，對於未來住宅與房地產市場將是一項嚴酷的挑戰。名家推薦　　王進祥理事長（行政院政務顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長）　　行政院對於人口高齡化、少子女化與居住正義等議題，都列為重要施政方向，卓博士大作《房市風暴》一書提到的人口危機與商機等前瞻看法，值得政府、不動產界與全民共同關注。　　王應傑理事長（台北市商業會理事長、中華民國不動產經紀商業同業公會全國聯合會創會理事長）　　台灣緊追著西歐、日本、韓國等國家的高齡化、少子化腳步，未來面對高齡族群的龐大遺產繼承，少子化的住宅剛性需求減弱，勞動人口的經濟負擔加重，人口紅利逐漸消失等人口結構轉變，卓理事長在本書深入探討房市景氣將和過往50年的差異與變動，呼籲政府與產業界要及早提出人口、房市與住宅方面的因應對策！　　周志龍（台北大學都市計劃研究所特聘教授、考試院第12屆考試委員）　　社會各界對於人口老化、少子化的議題討論很多，也深知對不動產會有所影響，但都很片段，以至於對房地產市場結構及城市發展的真正深遠影響、相關的理解仍很片面模糊。卓輝華博士以其超過30年從事不動產估價事業之經歷及豐厚學養的田野觀察，以具體數據，洞見了許多人口結構變遷與台灣房地產發展的關係與問題癥結。對於不動產與城市發展關心的學術專業研究人員，以及社會各界的房地產投資從業者、城市規劃師與政府決策者而言，本書所提相關見解推論，深具震撼力與參考價值。　　楊松齡教授（文化大學環境設計學院院長）　　近來社會各界認為少子化是國安問題，卓輝華博士發現人口結構轉變是已開發國家的世紀課題！台灣從多子化到少子化，從年輕化到高齡化，連勞動力市場在2016年也開始衰退，房市如何創造剛性需求，將是未來半世紀的房市重要課題。


	目錄推薦序│林建甫（台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授）房地產有良的專業分析推薦序│翁得元（經濟日報副社長）從人口變化看未來房市趨勢作者序人口與房市結構翻轉的危機與商機 Chapter 1 土地神話與房市完美風暴房市完美風暴來襲人口可以預測房市發展人口紅利，開啟五波房市榮景人口快速成長的第一波房市（1960-1969）全面都市化的第二、三波榮景（1970-1985）初嘗人口紅利的第四波高峰（1986-1990）人口紅利爆發最大交易潮（1991-2003）人口紅利顛峰開創第五波繁榮（2004-2014） Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失因應少子化辦公室 70年創造1,750萬人住宅需求每增250萬人，拉升一波房市能量 55年增加742萬戶住宅需求未來人口減少的住宅需求變動 1,000萬戶是家庭成長極限嗎？房市高峰與家庭戶數的連動住宅量已遠大於住戶數戶量帶動住宅剛性需求一人一戶成2000年後主流節稅效應創造戶籍成長村落消失與小宅主流化住宅高於人口戶籍的隱憂未來家庭數成長的極限 Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤出生人口與房地產市場戰後嬰兒潮世代推升房價回聲潮世代不平高房價少子化趨勢會讓房市崩盤嗎？出生人口第一波高峰期（戰後嬰兒潮）出生人口第二波高峰期（回聲潮世代）兩波出生人口跳崖期小學未來轉型老人安養中心 Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承半數人年齡將超過60歲戰後嬰兒潮加速邁進老人潮台灣老化有多嚴重？哪個縣市高齡人口最多？哪個縣市老化程度最高？七成房屋被高齡族群持有高齡族群投資房產保守高齡族群的換購屋潮千禧世代等著繼承龐大遺產 Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下人口紅利激勵房市扶養比與房市關鍵50年（1962-2012）扶養比上升，房價下降？人口紅利創造五波房市奇蹟 2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下 Chapter 6 六都未來搶人口救房市房價高漲促進都市發展三階段都市人口大躍進都市化推動房價飆漲高房價與都市人口密度六都高房價全靠人口撐盤台北市房價所得比下調40%才合理人口最多都市只有台北市一半房價房價低成為桃園市人口爆發主因台中市人口躍居全國第二位第一府城人口成長居六都之末高雄市人口與房價為南台之冠六都搶人口決勝未來 Chapter 7 2018-2060房市預測人口趨勢拉長景氣波動人口與房市結構同步轉變中國際城市競爭決勝未來現存建地可住3,000萬人高齡人口紅利商機從「養兒防老」到「以房養老」都市更新還有20年黃金期 2018-2060房市發展預測後記：只要有人在，就有房地產需要附錄：人口與房市大事紀