全球房地產

房價還會漲嗎？房地產是國民經濟的支柱產業嗎？房產稅會推出嗎？房地產泡沫什麼時候會破？

房地產是經濟週期之母，是居民最關心的資產配置。

中國房地產運行僅20多年，很多問題眾說紛紜，不識廬山真面目，只緣身在此山中。如果我們把視野投向全球，用歷史維度和資料邏輯來度量，發現那些房地產運行上百年的發達經濟體，自有成功和失敗的案例供我們借鑒。

比如早有經濟體陷入高房價困境，帶來各類經濟和社會問題，如中國香港和英國；有的房價暴漲暴跌，幾度引發金融危機，如美國和日本；還有的經濟體可以做到房價長期穩定，如德國，有的住房自有率超高，如新加坡。

這些問題，表面雜亂無章，無規可循，當我們細細研究典型經濟體的百年房地產運行史，發現規律隱約可現。

住房制度決定房地產市場表現！

住房制度是破譯房地產運行的基因密碼！

 

導 論  /  001

上 篇
全球房地產：市場表現與制度基因
第一章 中國香港為何深陷高房價困境  /  071
第一節 經濟高度繁榮，住房面臨困境  /  073
第二節 香港住房制度支柱  /  076
第三節 地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價  /  096
第二章 英國房價何以剛性上漲  /  099
第一節 高品質與高房價的共同體  /  101
第二節 英國住房制度支柱  /  105
第三節 土地供應不足、人口持續流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲  /  130
第三章 美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕  /  135
第一節 史上最長的房地產大牛市  /  137
第二節 美國住房制度支柱  /  143
第三節 房地產神話破滅三部曲：資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮  /  162
第四章 日本房地產市場大起大落的終極邏輯  /  173
第一節 日本兩次房地產危機的催生、爆發及後果  /  175
第二節 從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本  /  190
第三節 日本住房制度支柱  /  194
第四節 泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產品  /  214
第五章 德國房價長期穩定之謎  /  217
第一節 德國房地產市場奇跡  /  219
第二節 德國住房制度支柱  /  221
第三節 房價長期平穩運行機制：金融穩健、租購並舉、城市協調發展  /  237
第六章 新加坡如何實現“居者有其屋”  /  243
第一節 高住房自有率奇跡  /  245
第二節 新加坡住房制度支柱  /  247
第三節 如何使用政府和市場兩種力量實現“居者有其屋”的政治理想  /  268

下 篇
中國房地產：制度建設與未來展望
第七章 中國房地產70年簡史  /  275
第一節 住房嚴重不足的福利公房時代（1949—1978年）  /  277
第二節 房改啟動前的曙光乍現（1978—1994年）  /  279
第三節 全民進入商品住房新時代（1998年至今）  /  282
第四節 中國房地產市場回顧與反思  /  285
第八章 中國住房制度支柱  /  291
第一節 住房金融制度：以商業按揭為主、公積金為輔  /  293
第二節 土地制度：兩權分離、用途管制、供應壟斷  /  299
第三節 稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有  /  306
第四節 租賃制度：進入租售並舉新時代  /  312
第五節 住房保障制度：多管道、分層次、高覆蓋  /  316
第六節 中國住房制度的反思  /  321
第九章 中國房地產市場發展趨勢  /  327
第一節 未來中國房地產市場空間有多大  /  329
第二節 當前房地產市場風險有多大  /  352
第三節 未來行業集中度能有多高  /  361
第四節 從國際經驗來看中國房企的三種未來之路  /  363
第十章 房地產稅的國際經驗與中國實踐  /  389
第一節 發達經濟體房地產稅怎麼收  /  391
第二節 房地產稅能否替代土地出讓收入  /  395
第三節 中國房地產稅的改革歷程、徵收現狀及效果  /  413
第四節 房地產稅出臺的最佳時機和預期影響  /  420
啟 示 住房制度深度塑造房地產市場  /  427
第一節 房地產過度金融化是風險之源  /  429
第二節 土地供給是房價的直接決定因素  /  432
第三節 稅收是短期調節因素  /  435
第四節 租購並舉的市場才是健康的房地產市場  /  436
第五節 住房保障是對中低收入階層的必要支持  /  438
參考文獻  /  44

夏磊

恒大研究院常務副院長、房地產行業首席研究員、住房和城鄉建設部科技委房地產市場服務專業委員會委員、中房協房地產市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業界導師。曾在住房城鄉建設部任職多年，長期從事房地產調控和公積金政策研究和制定，作為主要執筆人起草《中國房地產金融報告（2014）》、國家標準《保障性住房專案貸款業務規範》、《個人住房貸款業務規範》等，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券房地產首席分析師。出版學術暢銷書《房地產週期》。財新、新浪財經、今日頭條、華爾街見聞專欄作家。

任澤平

恒大集團首席經濟學家（副總裁級）、研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長。兼任中國民營經濟研究會副會長，首都金融智庫專家，全國工商聯智庫委員會委員，科技部國家高新區升級評審專家，中國新供給50人論壇成員，中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學等兼職導師。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。曾參與重大檔和改革方案起草，在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發表文章百篇，出版專著譯著《宏觀經濟結構研究》、《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》、《大勢研判：經濟、政策與資本市場》、《房地產週期》、《新週期：宏觀經濟理論與實戰》、《全球貿易摩擦與大國興衰》等。