投資有辦法，不動產交易救安心

　　◆我家是危樓、也沒錢換新屋，如何冀望政府幫我談都更，重建家園？
　　◆名下資產一大堆，我該如何善用不動產來做資產分配，讓家人安心？
　　◆市場現在看似繁花似錦，我應該要進場嗎？
　　◆擔心房客是壞蛋！！想當包租公還真是辛苦……

　　房地產的本質既是「資產」更是「投資」
　　本書將為大家描述並示範，不論是買房自住、投資、還是做資產配置，
　　人人皆可在這當中找到，足以保障自身權益的規範與做法。
　　獲得美滿人生，成功解鎖重大任務！

　　釐清不動產交易時的5大關鍵
　　1.買賣交易：從交易時的談判斡旋、釐清仲介的私心自用、成交時的審約、點交新屋的眉角等，處處是重點。
　　2.房東VS.租客：房東每年調租金、房客動不動就引發鄰居客訴，如何慧眼識好人？這邊有方法。
　　3.危老都更：找尋合適的建商、社區住戶如何堆疊共識，算盤記得要時時背在身上。
　　4.法拍屋市場：面對惡霸、法拍蟑螂甚至是銀行業者的搶利……，心中惟有存定見，方可不受騙。
　　5.資產分配：資產永流傳，擺平子孫是關鍵；配置資產時，如何讓大家通通都滿意，本書一次說清楚。
　　破解箇中關竅，不動產市場任你自由來去……

重磅推薦

　　林宏澔｜中華民國不動產經營管理協會理事長暨宏國科技大學副教授
　　林言峰｜臺北市建築經營管理協會理事長
　　徐珍翌｜《住展》雜誌董事長
　　藍茂山｜104法拍／透明房訊總經理
　　（依姓氏筆畫排列順序）

 

自序
推薦序

CH1 住宅篇Ⅰ：買屋VS.賣房
1.1挑選「預售屋」的停看聽
購買預售屋—洽商、簽約及相關交易流程
1.2「成屋」市場的交易陷阱
下訂購買「成屋」前的注意事項
1.3一般「中古屋」的交易流程
流程1：簽約
流程2：用印
流程3：完稅
流程4：過戶、交屋
1.4房屋仲介：撮合交易的最高藝術
專任約VS.一般約
專任約、一般約的差異及優缺點
斡旋金VS.要約書，有何不同？
房仲業者的權利、義務及法律責任
1.5交屋後發現瑕疵……？買方可主張的法律權利、求償依據
一般房屋交易時常見瑕疵、注意事項
何謂「房屋現況說明書」
買到瑕疵屋，如何合法地自力救濟？
1.6有關凶宅、海砂屋與不動產的買賣瑕疵
凶宅VS.海砂屋的定義
真碰上凶宅或海砂屋了，我該怎麼辦？

CH2 住宅篇Ⅱ：房東VS.租客
2.1簽訂租約時的注意事項
契約上「應記載」的事項
契約上「不得記載」的事項
2.2 房東的權利與義務
房東首要義務：交付、維持、修繕租賃物
房客交屋時的注意事項？
2.3租客的權利與義務
行使「留置權」
2.4買賣不破租賃—有關毀約、隨意更動合約條件……
2.5雙方諜對諜，終止租約誰說了算？
房東擅入租屋，恐違法？
就算不付租金，房東也不能隨意斷水斷電？
單方「合法」終止租約的理由
2.6《租賃專法》—二房東、包租代管業者的保命符
2.7細說《租賃專法》的重點內容

CH3 投資篇Ⅰ：法拍屋
3.1法拍屋的定義、拍賣流程
凶宅、海砂屋瑕疵公告、注意事項
3.2法拍公告：拍賣後點交VS.拍賣後「不」點交
何謂「拍賣後點交」、「拍賣後不點交」
「拍賣後點交」、「拍賣後不點交」的差異
3.3「聲請點交」的流程、注意事項
何謂「拍定後點交」
法拍履勘流程
點交或取回不動產，理應注意的風險
3.4取回「拍定後不點交」房產的流程、注意事項
「拍定後不點交」，取回房屋得靠自己
取回「拍定後不點交」房產的途徑、注意事項
3.5市場上的另類選擇：不動產持分拍賣VS.共有物分割
不動產共有物所有權（持份）拍賣
聲請法院變價拍賣流程
與「優先承買權」的競合關係

CH4 投資篇Ⅱ：不動產土地分割
4.1細說「不動產共有物分割」
定義VS.與類型？如何判斷是共持還是分別共有？
共有物分割的方式、途徑
4.2何謂「協議分割」
必須經過全體共有人同意
分割協議的效力
4.3何謂「裁判分割」
只需透過向法院起訴，請求主張
裁判分割必須法定的方法
裁判分割的訴訟流程

CH5 投資篇Ⅲ：不動產合建
5.1「合建」的種類與優缺點
合建分屋
合建分成
合建分售
簽訂合建契約的注意事項
有關「違約金條款」的法律問題
5.2都市更新：活化都市機能，我有甚麼好處？
如何劃定更新單元範圍
「自辦都更」的流程
都更重建同意門檻及申請所需資料
都更事業概要、都更事業計畫、權利變換計畫：
5.3危老改建：老房子拆掉重蓋，怎麼辦？
「危老建物重建」的定義
「危老建物重建」的條件
「危老建物重建」的優點
危老重建申請流程及所須檢附資料

CH6 傳承篇：資產佈局
6.1夫妻財產分配、遺產繼承及預立遺囑
遺產繼承的順序
遺產分配比例（應繼分）
6.2遺產繼承VS.夫妻剩餘財產分配請求權
何謂夫妻財產制？法律如何規範？
夫妻財產可共同？需要負擔對方債務嗎？
離婚時，夫妻雙方財產如何分配？
夫妻若有一方死亡，可以請求剩餘財產分配嗎？
6.3遺產贈與VS.遺產特留分
6.4預立遺囑：遺產的提前安排與佈局
自書遺囑
公證遺囑
密封遺囑
代筆遺囑
口授遺囑
6.5喪失繼承權……？
繼承權喪失的概念、類型
6.6法定限定繼承權VS.拋棄繼承
概括繼承VS.法定限定繼承
限定繼承與拋棄繼承的差異
繼承遺產的方法
6.7繼承遺產的十大必考題
遺產繼承順序
遺產分配比例（應繼分）
遺產限定繼承
遺產拋棄繼承
遺產繼承申報、納稅、登記
製作合法遺囑
「特留分」制度
遺產繼承共有、分割及處分
繼承權受侵害VS.繼承回復請求權
遺產生前規劃VS.資產傳承工具

作者簡介



周念暉

　　周延法律事務所創辦人／Sphere Law Firm TW-TPE 主持律師
　　現任  臺北市建築經營管理協會理事暨講師
　　2021～2022年 豐彩扶輪社社長
　　2023年  「世界華人楷模．傑出領袖楷模」
　　2023年  白金企業獎-亞太傑出企業
　　2025年  當選台北市太平獅子會會長

　　作者擁有豐富的實務經驗，曾承辦數百件法律事務，涵蓋民刑事、行政，並在公司商業、不動產法律等領域，對於法律分析及策略規劃，具備深厚的專業素養，能夠為當事人提供周延、有效的法律保障與建議。

　　先後擔任多處公務機關、大學、協會、機構等講師一職，包括：中華民國不動產經營管理協會、臺北市建築經營管理協會、透明房訊／104法拍網、輔仁大學、東海大學法律專題課程、大台中不動產同業公會-教育訓練專題、臺灣厝買賣文化發展協會、國家教育研究院、新北市政府公務員法律職訓中心、全人文創教育機構及PressPlay 法律課程等， 其專業能力，備受多方傳媒認可。

　　此外，作者更曾獲年代新聞、壹電視、東森新聞、工商時報、經濟日報等多家媒體專訪，透過廣播、書籍發表、舉辦講座等方式分享自身法律洞見，期許能夠縮短法律與大眾之間的距離，讓民眾得以於第一時間獲得最正確的法律訊息與知識。

　　目前擔任漢聲廣播電臺「紙上律師 生活法保」節目主持人（每周六下午4點播出），並著有暢銷書《紙上律師，創業有辦法》。此外本人經營臉書及IG粉絲專頁「生活大小事 阿暉律師」，追蹤訂閱人數逾十萬人。