香港地產史（1841-2023）

　　香港地產業的歷史，最早可追溯到香港開埠初期的土地拍賣及地權制度與土地批租制度的確立。二次大戰後，以吳多泰、霍英東為代表的新興地產發展商，先後提出「分層出售，分期付款」的售樓方式，推動了地產經營方式變革，從供應和需求兩個方面，促進現代地產業的起步發展。

　　70年代初，隨著香港股票市場的崛興，以長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆等為代表的新興地產發展商，相繼掛牌上市，並充分發揮股市功能，籌集大量資金發展業務，推動了地產業的快速發展。到90年代中後期，地產業已成為香港經濟的重要產業支柱，被稱為「香港經濟的寒暑表」。

　　2003年以後，在種種內外部、主客觀因素推動下，香港地產市道展開長達16年的週期性大升浪。這一時期，由於土地、房屋供求嚴重失衡所導致的「高地價」、「高樓價」和「高租金」，對香港經濟發展和社會民生造成了負面影響，並成為香港經濟社會諸多問題的一個深層次因素。

　　本書以作者於2001年撰寫出版的《香港地產業百年》為基礎，將時空延伸至2023年，試圖在香港經濟發展、轉型和人口增長的宏觀背景下，揭示地產業從萌芽、起步發展到成熟的整個歷史軌跡，從中發現香港地產業的基本特性及發展規律，它在整體經濟和社會民生中的地位、作用及影響。與此同時，也深入研究了各主要地產集團成功的經營投資策略與挫折、失敗的教訓，以作借鑑。

名人推薦

　　在任何國家、任何城市裡，房地產業都佔有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關連的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活質素息息相關。香港也是同樣情況。

　　我們都知道，香港的人口不斷增加，而且，近年的增長率比過去還高，其中大部分因素都不是我們可以控制的。我們的人口規模和結構，都在不停地轉變，帶來對房地產業的需求亦急速地改變；但是，可供發展用的土地和適合住用的樓房，必須經過冗長的規劃、設計及建造工程程序才能提供給社會使用。不管我們使用多少資源，我們也只可以把這個程序略為縮短。這就是香港樓房供應工作中的一個難點：我們需要利用很難更改的硬件來應付急變的實況。

　　在香港，因為人口的高速增長和城市發展土地的短缺，房地產業的困難會比其他城市嚴重。

　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關連的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》（編按：本書前身）裡窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。

　　潘國城博士
　　香港特別行政區政府規劃署前署長
　　香港大學名譽教授
　　2001年2月

序言
前言

第一章 土地制度的確立與早期地產業發展
一、香港土地制度的形成和確立 2
1.1 英國侵佔香港：香港地權制度的轉變 2
1.2 第一次「官地」拍賣 4
1.3 新界的土地制度 7
1.4 香港土地制度的基本特點 9
二、早期的城區建設與規劃發展 15
2.1 「維多利亞城」的建設 15
2.2 「維多利亞城」的拓展和「四環九約」 18
2.3 九龍、新界開發的城區 22
2.4 早期城市規劃和對土地發展的管制 25
三、早期英商在地產業的優勢與發展 28
3.1 早期英商在地產業的優勢 28
3.2 置地公司的創辦與早期發展 32
四、早期華商在地產業的發展與經營方式 36
4.1 早期華商在地產業的發展態勢 36
4.2 早期的華商地產大業主：何東、莫仕揚、李陞 38
4.3 20世紀上半葉華商在地產業的新發展 41
4.4 戰前地產業的主要經營方式：置業出租 44

第二章 戰後地產業的繁榮與危機
一、地產革命：「分層出售、分期付款」 54
1.1 戰後經濟復元、人口驟增與「房荒」 54
1.2「分層出售、分期付款」售樓制度的形成 59
二、1950年代初至1960年代中的地產繁榮 68
2.1 1953-1957年地產業發展的原因 68
2.2 1953-1957年地產業發展的特點 69
2.3 1960年代初中期地產業的繁榮盛況 72
三、戰後主要的地產發展商 76
3.1 置地：香港地產「皇冠上的明珠」 76
3.2 許愛周、張祝珊：戰後重要的華人地產商 78
3.3 霍英東：戰後新興地產發展商的佼佼者 81
3.4 其他新興地產發展商：廖烈文、彭國珍、陳德泰 91
四、1960年代中期的地產危機 95
4.1 地產危機的觸發 95
4.2 過度投機於地產引發的銀行危機 98
4.3 銀行收緊信貸引發的地產危機 101

第三章 1970年代地產業的證券化和集團化
一、1960年代末至1980年代初的地產熱潮 108
1.1 1968-1974年的地產循環週期 108
1.2 1970年代中至1980年代初的地產熱潮 112
二、商廈重建和大型私人屋邨興建 119
2.1 高級商廈的重建和興建熱潮 119
2.2 大型私人屋邨的興建蔚然成風 126
三、新興地產集團的崛起 133
3.1 地產業的證券化：1970年代地產公司上市熱潮 133
3.2 長江實業：擊敗置地聲名鵲起 136
3.3 新鴻基地產：「樓宇製造工廠」 139
3.4 合和實業：興建灣仔合和中心 141
3.5 恒隆集團：積極發展地鐵沿線物業 143
3.6 大昌地產：與英資公司合作發展地產 145
3.7 新世界發展：興建尖東新世界中心 147
3.8 恒基兆業：「小型住宅之王」 149
3.9 其他新興地產集團：華懋、南豐、信和和鷹君 152
四、1980年代初地產市道的大崩潰 158
4.1 地產市道崩潰的基本原因 158
4.2 1980年代初地產大崩潰：恒隆、鷹君、置地的危機 163
4.3 1980年代初地產大崩潰：嘉年地產與佳寧集團的覆滅 172

第四章 公屋的大規模興建與香港城市發展
一、1950-1960年代公屋的大規模興建 184
1.1 1953年聖誕前夕的「石硤尾大火」 184
1.2 大規模的徙置計劃 185
1.3 廉租屋邨的建設 189
1.4 公屋政策的推出 191
二、新市鎮開發和「十年建屋計劃」 194
2.1 戰後香港城市規劃的發展 194
2.2 新市鎮的早期發展：觀塘與荃灣 196
2.3 港督麥理浩的「十年建屋計劃」 202
2.4 新市鎮的大規模開發：沙田、屯門 207
三、1980年代城市發展模式和公屋政策轉變 213
3.1「都會計劃」 213
3.2 市區重建：土地發展公司的創立與運作 216
3.3 公屋政策的轉變：「長遠房屋策略」 224
3.4 新一代新市鎮開發：將軍澳、天水圍、東涌 231

第五章 過渡時期地產經營的集中性與「泡沫」形成
一、過渡時期的地產週期性大升浪 240
1.1《中英聯合聲明》關於香港土地契約的安排 240
1.2 第一次升浪：1985-1989年 242
1.3 第二次升浪：1991-1994年 248
1.4 第三次升浪：1995-1997年 254
二、地產業十大上市財團 260
2.1 長江實業：「大型私人屋邨之王」 260
2.2 新鴻基地產：「地產巨無霸」 264
2.3 恒基地產：收購美麗華，自成一系 269
2.4 新世界發展：地產為主，多元發展 273
2.5 恒隆／淘大：穩中求勝 276
2.6 信和：香港地產的「超級大好友」 278
2.7 會德豐／九龍倉：用盡地積比率 281
2.8 太古地產：金鐘、鰂魚涌建地產王國 285
2.9 希慎興業：「銅鑼灣地王」 287
2.10 置地：「地產皇冠明珠」失色 290
三、1997年：地產「泡沫」形成 296
3.1 地產「泡沫」形成的原因 296
3.2 地產「泡沫」對香港經濟造成的隱患和危害 303

第六章 金融危機衝擊下地產業大調整
一、特區政府的政策目標：「八萬五」 310
1.1 特區政府的土地政策 310
1.2 特區政府的房屋政策 310
1.3 長遠房屋策略白皮書：《建屋安民：邁向21世紀》 316
1.4 批出「數碼港」土地 318
二、亞洲金融危機衝擊下的地產危機 321
2.1 亞洲金融危機對香港經濟的衝擊 321
2.2 金融風暴下的地產危機 323
2.3 大型地產發展商的減價促銷戰 326
2.4 樓市崩潰下的「負資產」人士 329
三、特區政府房屋政策的調整及其成效 335
3.1 房屋政策的調整：「孫九招」 335
3.2 「勾地表」制度的實施及其成效 337
3.3 即時結束居屋計劃 339
四、房委會分拆領匯：上市之路 342
4.1 房委會分拆領匯上市 342
4.2 從領匯到領展：投資策略的演變 344
4.3 領展：香港的大型地產商 348
4.4 「回購領展」？ 353

第七章 地產新週期：2003年以來的大升浪
一、2003-2019年的地產週期性大升浪 360
1.1 地產週期性大升浪的兩個階段 360
1.2 第二階段地產市道的主要特點 369
1.3 地產市道持續大幅攀升的主要原因 377
1.4 高地價、高樓價、高租金背景下的經濟和社會問題 383
二、特區政府房屋政策的演變與公營房屋發展 386
2.1 積極介入市場：公屋、居屋快速發展（1997-2002年） 386
2.2 回歸市場：停建居屋、公屋放緩發展（2002-2012年） 390
2.3 制定新的《長遠房屋發展策略》（2012年以來） 394
三、市區重建：市建局的策略與發展 400
3.1 市區重建局的成立與初期營運 400
3.2 《市區重建策略》的檢討、修訂與實施 402
3.3 香港房屋協會：「創宜居．活社區」 408
四、土地供應的困局與香港城市發展 413
4.1 香港土地供應的困局 413
4.2 「啟動九龍東」：發展第二個核心商業區 419
4.3 新界東北新發展區：規劃諮詢與建設發展 424
4.4 從「東大嶼都會」到「明日大嶼願景」 428
4.5 土地與房屋供應的最新政策重點 431

第八章 回歸後地產大財團的新發展
一、長和系：「重組業務架構，邁進嶄新里程」 440
1.1 以香港為業務根基，積極拓展內地市場 440
1.2 長和系投資策略的轉變 441
1.3 長和系的業務與資產重組 443
1.4 重組後長實集團的業務發展 445
二、新鴻基地產：專注香港，拓展內地 449
2.1 打造香港新地標：「維港門廊」 449
2.2「以心建家」：專注香港、拓展內地 451
2.3 新鴻基地產：「亞洲最佳地產公司」 453
三、恒基地產：「三大業務支柱」並舉 458
3.1 恒基集團業務與架構重組 458
3.2 物業發展與投資並重：「以低地價成本建造可持續未來」 460
3.3 多元化的策略性投資與業務發展 464
四、新世界發展：業務多元化與跨境經營 467
4.1 多元發展：以地產、基建、酒店、百貨為核心業務 467
4.2 跨境經營：大舉進軍內地市場 471
4.3 家族企業傳承與佈局粵港澳大灣區 473
五、會德豐／九龍倉：從洋行蛻變為地產大集團 477
5.1 精簡架構：出售非核心業務 477
5.2 物業發展與投資橫跨三地雙線展開 478
5.3 家族企業傳承與集團架構重組 480
六、地產投資巨擘的新策略 486
6.1 置地：穩守香港，拓展亞太，進軍內地 486
6.2 太古地產：分拆上市，拓展內地市場 491
6.3 恒隆集團：打造「恒隆廣場」品牌 497
6.4 希慎興業：銳意發展銅鑼灣「利園區」 502
6.5 劉鑾雄家族／華人置業：「銅鑼灣舖王」 504
6.6 鷹君集團：打造「朗廷酒店」品牌 507
6.7 嘉道理家族：低調的物業投資大亨 509
6.8 躋身全球富豪榜的地產投資富豪 511
七、大地產發展商的新動態 514
7.1 信和集團：加強物業投資及可持續發展 514
7.2 華懋集團：重塑集團的營運模式 519
7.3 南豐集團：「以縱向整合的發展模式營運」 522
7.4 嘉里建設：「精選中心地段，發展尊尚物業」 525
7.5 瑞安集團：闖出「新天地」529
7.6 世茂房地產：從迅速崛起到嚴重虧損 532
7.7 基匯資本集團：「舊改之王」 535
八、中資地產集團的崛起與發展 537
8.1 中資地產集團在香港的發展 537
8.2 中國海外集團：統籌「海外內地兩個市場、兩種資源」 539
8.3 華潤置地：「品質給城市更多改變」 545
8.4 碧桂園：「給你一個五星級的家」 547

第九章 歷史回顧與發展前瞻
一、地產業發展的簡要回顧 556
二、地產業在香港經濟中的地位 558
2.1 地產業的內部結構及其演變 558
2.2 地產業對香港本地生產總值（GDP）的貢獻 560
2.3 地產業對香港政府財政收入的重要性 562
2.4 地產業對香港主要經濟行業的影響 565
三、香港房地產市場的基本特點 568
3.1 土地資源供應的相對稀缺性 568
3.2 土地房屋的高度商品化、契約化與媒體化 569
3.3 不動產業的證券化、資本化與金融化 571
3.4 地產市場的投機性與週期性 579
3.5 地產業市場結構的寡頭壟斷性 581
四、結語：地產市場新動向與發展前瞻 584

附錄
一：香港地產業大事記592
二：參考文獻 609
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作者簡介



馮邦彥

　　暨南大學經濟學院榮休教授、博士生導師，曾先後擔任暨南大學特區港澳經濟研究所所長、暨南大學經濟學院院長，並曾先後擔任廣東省政協委員、廣東省政府參事、廣州市人民政府決策諮詢專家、廣東經濟學會副會長等社會職務。1987-1994年間曾任香港東南經濟信息中心經濟分析員等職，長期從事香港經濟、香港資本與財團、香港金融與地產、香港經濟史等領域的研究。