建地估價實務作業手冊【一本專為購地估價、資產評估作業所寫的專業工具書】（二版）(隨書附件雲端下載)


	評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。　　本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。　　本書內容摘要：　　本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：　　● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。　　● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。　　● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。　　● 附件：20餘項附件輔助說明。　　● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。　　● 雲端下載：除隨書附件【大樓案可建強度速算excel表】、【土地坪效與地價彙整速算excel表】外，並提供【法規建照銷售與權狀面積關係彙整表mp4影片】及【坪效vs.強度mp4影片】供雲端下載。


	目錄第一章評估階段作業導論第一節評估作業概述一、宏觀的土地開發二、土地開發業者的土地開發三、購地階段的土地開發第二節評估階段作業重點一、開發構想作業（一）開發方式（二）開發時機（三）產品定位（四）售價擬議二、規劃配置作業（一）排厝間（二）算坪數三、投資效益評估作業（一）算毛利（二）出地價註第二章精算作業模式第一節精算模式概述一、算毛利二、出地價第二節收益一、地面層二、樓上層三、地下層四、車位五、透天產品第三節成本一、土地成本（一）土地款（二）佣金（三）規費稅金二、營建成本（一）直接成本（二）間接成本（三）利息三、其他成本（一）公寓大廈共同基金（二）管銷費用四、整合第四節毛利（毛利率）一、毛利二、毛利率（一）毛利率的定義（二）毛利率的標準第五節精算評估地價一、算毛利二、出地價註第三章概估作業模式第一節每售坪房價中的土地成本第二節每坪土地化為建物坪數的倍數一、容積率二、某倍數三、坪效係數四、整合公式五、舉例註第四章土地坪效導論第一節坊間概估土地坪效的作業方式第二節土地坪效的構成要素一、適用法規（一）都市計畫法系法規（二）建築法系法規二、土地條件三、規劃實設第三節檢視坊間的土地坪效一、推測坊間作業方式的緣由二、拆解坪效係數1.6 三、導正坊間作業迷思註第五章掌握土地坪效第一節解析可建項目一、基準容積二、免計容積（一）騎樓面積（二）屋頂突出物FA （三）地下室面積（四）停車空間面積（五）陽台面積（六）梯廳面積（七）『地上機電』面積三、獎勵容積（一）開放空間容積獎勵（二）都市更新容積獎勵（三）危老重建容積獎勵（四）地方、都計書（五）總量累計上限四、增移容積（一）容積移轉（二）增額容積第二節彙整可建項目一、適用法規（一）基準FA （二）免計FA （三）獎勵FA （四）增移FA 二、適用條件（一）使用分區（二）面積大小（三）臨路條件（四）特殊條件三、可建額度四、合併上限規定第三節快速掌握土地坪效一、各項列式二、組合彙整三、快速套用註第六章務實評估地價第一節修正估價參數一、修正房價二、拆算地下室三、改採全案估價四、修正成本建坪五、拆算地價第二節調整估價模式一、現有模式（一）精算模式（二）概估模式二、本書提供模式 ■ 附註索引第一章評估階段作業導論註1-1：何謂“實際計息＂？與評估作業的關係為何？註1-2：何謂“總價帶＂？與產品定位有何關係？註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？註1-3：與總價帶有何關係？註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？註1-6：何謂“土地坪效＂？“可建強度＂？ “最大可建面積＂？第二章精算作業模式註2-1：何謂“公設比＂？與土地坪效有何關係？註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？註2-2：與土地坪效的關係為何？註2-3：何為「規費」？「印花稅」？註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？註2-4：土地開發於購地階段應如何預估地價稅？註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？註2-6：其與可售面積與成本建坪的關係為何？註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售的方式有何關連？註2-9：與估價作業的關係為何？第三章概估作業模式註3-1：何謂“適用法規＂？與土地開發有何關係？註3-2：何為“容積率＂？“基準容積(率)vs.法定容積(率)＂？註3-2：與土地坪效有何關係？註3-3：何為“高層建築＂？與一般建築有何差異？註3-3：從土地坪效而言有何影響？第四章土地坪效導論註4-1：本書所謂“法系＂為何？法規的適用規定為何？註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？註4-4：何謂『車房比』？與土地坪效有何關係？註4-5：業界如何拆算地下室面積？第五章掌握土地坪效註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？註5-15：何為「（允增）總量累計上限」? 與土地坪效有何關係？註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？ ■ 附表索引附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表附表4-2：附表4-2：規範土地使用強度管制（可建項目）相關法規彙整摘要表附表4-3：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表 ★Excel電子檔請由雲端下載附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel版 ★Excel電子檔請由雲端下載附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表 ■ 附件索引附件1-1：地價因開發方式而異案例附件1-2：規劃配置原則（大樓案）附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則附件1-4：規劃配置圖（大樓案）附件1-4：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案）附件2-1：透天案定價程序示意圖附件2-1：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案）附件3-1：土地開發分析法估價表附件3-1：土地開發分析法檢討附件3-2：基準容積率vs.法定容積率附件3-3：通案規定vs.特例規定附件3-4：土地開發專業部落格附件3-5：適用法規說明附件4-1：建築師雜誌專文附件4-2：建照面積檢討容積附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1 附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2 附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖附件5-2：免計項目的免計額度示意圖附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題附件6-2：六都＋2允增FA摘要彙整附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表