打房逃生術：以租帶售必勝100招

　　打房風暴來襲，受到影響的不只是投資客，也包括可能被錯殺的自住客！房子暫時賣不到好價錢時，以租代賣是最佳策略，然而找到房客是一回事，如何輕鬆管理當個好房東又是另一回事：你知道在什麼情況下，房東可要求增加租金？

　　身為房東，你知道在租期內，房客要求降租金或增加、更換設備時，該怎麼辦嗎？你知道房客積欠水、電、瓦斯、管理費未繳，房東該如何處理？你知道當房客毀損、或偷竊房屋內之設備，房東該如何求償嗎？

　　無論你是以租代賣的策略性房東，或者是靠租金逍遙過日子的包租公、包租婆，本刊祭出的包租終極100招，讓你無往不利，輕鬆收租金！

作者簡介

徐銘達

　　逢甲大學自動控制工程學系畢業。不動產經紀人國家考試及格。
　　永勝資產管理執行長

　　發刊辭 先租後售，與奢侈稅共舞！

　　一、租約簽立與效力 僅有口頭約定，並未簽立書面契約，租約是否有效？ 房東往生，其與房客之租約是否由繼承人繼受？ 房屋所有權人異動時，其租約效力的轉移情況如何？ 房東已收租金與押金，但因未簽立書面契約，其租約是否有效？ 種種使租約有效的要件。

　　二、租賃物之使用及修繕 租賃物內瓦斯爆炸之責任歸屬？房客鬧自殺，房東應如何因應？ 地震、水災等天災所造成損失，其責任歸屬？ 屋子漏水，房東不修，怎麼辦？

　　有關租賃物使用、保管的責任歸屬。

　　三、房東的權利義務 房客積欠水、電、瓦斯、管理費未繳，房東要如何處理？ 租期內房客要求降租金或增加、更換設備 房客毀損、或偷竊房屋內之設備，房東如何求償？  房客搬入後才發現房屋是凶宅、海砂屋、輻射鋼筋屋或違建，如何處理？ 房東將所有權轉讓，沒把押金一併轉讓，該跟誰要？  房東和房客的權力、義務。

　　四、租金給付 房客積欠租金，房東可以留置房客的財物嗎？ 房東維修速度過慢，造成房客不便，房客是否能拒繳租金？ 房客未住滿租約期間，可否要求房東退還未到期的租金 房客先出錢維修房屋設備，該款項可否主張由租金中扣除？ 有關租金給付的種種疑難解答。

　　五、租約終止 租約到期，遲不續約如何處理？ 房客未依契約規定於限期內補足押金，房東是否可主張終止租約？ 房客遭收押於看守所，房東是否可主張終止租約？ 租約到期應另簽契約，或逕自更改租約到期日即可？ 房客經催告仍未給付租金，房東可否主張終止租約？ 房東面對惡房客、惡行為的自保之道。

　　六、社區相關 房客違反社區規約，房東是否可主張終止租約？ 房客於社區公共空間受傷，其責任歸屬 房客未繳租金，房東可否要求社區斷水斷磁扣等？ 房東、房客與社區的三角關係與權利、義務。

　　七、法拍查封 所承租的房屋其封條，是否能自行撕除或掩蓋？ 房東購買法拍屋，能主張繼受原房屋的租賃契約嗎？ 房屋遭法院法拍後，與房客所簽立的租約是否有效？ 房屋遭法院查封後，房東可否再將房屋出租？ 房東的房子遭法拍之後的處置。

　　八、其他 警政單位要求房東提供房客資料，是否要配合？ 公家宿舍是否可轉租？ 租屋相關稅金，該由房東或房客繳納？  前房客的罰單，房東須要承受嗎？ 房屋發生火災，房客應負賠償責任嗎？ 房東和房客之間其他離離扣扣的難題有解。