土地開發實務作業手冊(2024年增修八版) 國土計畫、增額容積【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】


	土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。　　筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。　　本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：　　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd~5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。　　● 附註：針對各講作業細節以附註（共122條）詳加說明解讀。　　● 附表：相關作業內容整理成表（共24附表），以方便快速核對套用。　　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。　　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。　　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。


	目錄索引（附註、附表、附件）第一講土地開發概論第一節土地概說一、土地的定義二、土地的分類第二節土地開發的定義一、宏觀的土地開發二、建築業的土地開發三、購地階段的土地開發第三節地開發經營方式一、取得土地所有權二、取得土地開發權第四節土地資料處理一、建立公司的土地仲介制度二、土地資料處理原則註第二講現地勘查作業第一節勘查的意義一、可否立即開發二、是否適合開發三、比對記錄釐清四、配合市調作業第二節勘查的項目一、基地環境（基地本身）二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）第三節勘查的作業程序一、前置作業二、現地作業三、後續作業註第三講地政調查作業第一節土地基本資料調查一、地籍圖查核二、土地登記謄本查核第二節地政作業調查一、市地重劃二、徵收三、區段徵收註第四講市場調查作業第一節市場調查的分類一、通案調查二、規劃案調查三、銷售案調查第二節市場調查的作業程序一、釐清調查目的二、擬定執行步驟註第五講法規調查作業第一節土地開發法規概論第二節法規規範要點第一段對土地的規範一、禁建：那些情形下不能申請建照二、限建：那些情形下不能立即申請建照第二段對建築的規範一、用途管制二、強度管制三、他項規定四、建築管理第三節法規查核程序一、確定其「身分」二、確定其「土地使用分區」三、確定屬於哪一區四、確定其適用的法規第四節法規查核工具一、都市計劃圖集二、土地使用分區證明書三、都市計劃說明書圖註第六講開發構想第一節推案時機第二節投資區位第三節產品定位一、產品定位的因素二、產品定位的程序註第七講規劃配置作業第一節規劃配置的意義第二節規劃配置（排厝間）作業的程序第一段備齊基本資料第二段繪製配置圖第三節規劃配置（算坪數）作業的程序第一段法規基本用語第二段分類面積規定第三段算坪數作業第四節實例說明一、大樓案例二、透天案例註第八講投資效益評估第一節收益一、地面層二、樓上層三、地下層四、車位五、透天產品第二節成本一、土地成本二、營建成本三、其他費用四、總成本第三節毛利（毛利率）一、毛利二、毛利率第四節投資效益評估一、成本推算法二、收益還原法第五節實例說明一、大樓案例二、透天案例註第九講土地簽約作業第一節簽約前把關作業要點第二節簽約時核對作業要點第三節簽約後追蹤作業要點註附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表 ■ 附註索引第一講註1-1：法規對土地的定義為何？註1-2：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？註1-3：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？第二講註2-1：何謂「畸零地」？與土地開發有何關係？註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？「類似通路」？「基地內通路」？註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？註2-6：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？註2-7：如何於「現況圖」上標注建築構造？第三講註3-1：地政查核作業與哪些地政機關有關？註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？註3-5：何為「道路截角」？註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？註3-19：所謂「一生一次」、「一屋一次」的自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？註3-21：何謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？第四講註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？註4-2：通案調查的範圍應如何界定？註4-3：公司如何善用市場調查？註4-4：何謂「SWOT」？註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？第五講註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？註5-5：都市計畫法第81、69條如何規範「禁建」？註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？註5-8：山坡地開發管制規定為何？註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？第六講註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？第七講註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-15：何謂『停車效坪（本書以Pa代之）』？如何預估？註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-18：建築技術規則對「地上機電」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-21：建築技術規則對「開放空間」的規定為何？與土地開發有何關係？註7-22：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？註7-22'：有何地方自訂的都更？與土地開發有何關係？註7-23：何謂「危老重建」？與土地開發有何關係？註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？註7-25：何謂「TOD」？「增額容積」？與土地開發有何關係？註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？註7-27：在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？註7-30：配置的形式有哪幾款？註7-31：如何著手畫配置圖？註7-32：法規可建面積於規劃階段得如何拿捏？註7-33：何謂「容積坪（土地坪效）」？「可建強度」？「最大可建面積」？註7-34：何謂『主體建築』？與土地開發有何關係？第八講註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？註8-3：透天的產品如何定價？註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？註8-8：何謂『基準造價』制度？如何配合評估作業概估造價？註8-9：營建造價與發包的關係，如何影響其單價？註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？第九講註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？註9-2：一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？註9-9：一般公司處分不動產有何規定？註9-10：祭祀公業出售土地有何規定？註9-11：土地買賣用印規定為何？ ■ 附表索引附表1-1：台灣地區土地使用分區體系表附表1-2：宏觀的土地開發流程表附表1-3：建築業的土地開發作業流程表附表1-4：購地階段的土地開發作業流程表附表1-5：土地資料摘要表附表2-1：基地環境勘查項目表附表3-1：地政調查作業與地政單位關係表附表3-2：市地重劃、區段徵收與徵收摘要比較表附表3-3：不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較附表4-1：市場調查分類與調查內容表附表5-1：土地開發相關法規系統摘要表附表5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表附表5-3：國土計畫法系法規暨作業預定進度表附表5-4：山坡地開發管制摘要表附表7-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表附表7-1-1：建照工期表附表7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表附表7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表附表7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表附表7-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表附表7-6：危老重建、簡易都更與都更比較摘要表附表7-7：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表附表9-1：土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要徑表附表9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核表 ■ 附件索引附件1：地籍圖謄本附件2：建築線指示（定）申請書圖附件3：土地登記謄本中他項權利案例附件4：土地標示、所有權部中「限制登記」案例附件5：謄本中異動索引與參考資訊示意案例附件6：產權摘要圖附件6-1：產權摘要表附件7,7-1：上都計官網查基地所屬都計案計畫書示意圖（桃園市）附件8：用途管制於不同層級法規的規定的案例附件9：都市計畫地區轄下之都市計劃區附件10：主要、細部計畫關係示意圖附件11：土地使用分區證明書附件12：分期分區（後期發展區－解除禁建）示意圖附件12-1：分期分區（後期發展區－開發方式）示意圖附件13：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－無償撥用、捐地附件14：都市計畫說明書︰事業及財務計畫－開發方式附件15：以地號上網查都市計畫書︰附帶條件－限制開發時程附件16：以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件－用途管制附件17：上網（民航局）查飛航管制附件17-1：上網（全國法規資料庫）查飛航管制附件18：配置圖（大樓案）附件18-1：規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案附件19：配置圖（透天案）附件19-1：規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案附件20：建物測量成果圖附件20-1：土地開發專業部落格之查法規單元附件21：土地使用權同意書附件22：契約摘要與不動產買賣契約書中期款案例附件22-1：無三七五租約證明附件23：公開發行公司買賣不動產公告附件24：土地簽約作業查核表