從十萬賺到十億：法拍屋、金拍屋、銀拍屋貸款‧稅費實用技巧


	【投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起也會變成小富】　　民國七十年代國泰霖園集團蔡萬霖先生曾獲美國富比世雜誌評選為華人首富，1996年更以122億美元之資產價值，成為全球富豪排行榜上第五大富豪。　　然而，台灣首富蔡萬霖是如何成為台灣最有錢的人，並能在全球財富排行榜中更擠身排名於100名之內；日本首富堤義明又是運用了什麼方法才能踏上首富之路呢？　　究其原因無它，在奮鬥與創業或投資的過程中，即是完全仰賴著土地、房屋而發財致富。綜觀全球富翁的致富傳奇，由歷史軌跡亦可知悉，土地與房屋確實是邁向財富之林的必要條件；相同的，所謂贏在起跑點，以同一棟大樓、同一間房屋預售屋要價一坪20萬，市售大約一坪成交價16萬，而法拍價大約一坪只須10萬就能買到，您真的會想以一坪20萬或一坪成交價16萬去買相同的一間房屋嗎！！！　　法拍屋所具的穩健性、安全性與獲利性均遠遠高出其他投資工具很多，不管士、農、工、商、上班族也好，家庭主婦也罷，有錢沒錢都可投資，少至一間房屋只有幾萬元或至幾百萬，大至數千萬甚至數十億的物件通通有，不論自住、休閒、投資、出租都可適用，不僅摸的到、看的到、甚至用的到，並不像投資期貨、股票等，您用的到？摸的到嗎？有時就連怎麼虧損都莫名其妙的發生，諸如內線交易、大股東惡意掏空資產、虛報財務等等重大因素，您玩的過法人或外資嗎？　　亦如預售房屋，不僅是所有房屋價位最高者，根本談不上有什麼獲利性可言，有時購屋者在支付了大筆金錢後，建商卻早已倒閉；而一般的市售房屋中有太多太多都是投資客或購屋者之前所標購過的法拍屋，經由委託的法拍公司代為標購並點交完成後，再跑到市售房屋市場委託仲介公司準備大賺一筆。而市售房屋更有太多的實例說明，諸如一屋二賣、假賣屋真詐財，過戶期間遭假扣押、查封、拍賣等情事發生，不僅價格較昂貴、風險又大，如果同一間房屋法拍屋才500萬，轉手之後以900萬賣出，您真的願意拿900萬去買嗎？實在沒有必要拿大筆金錢開玩笑。　　所以與其他投資工具相互比較下，要說投資或購買法拍屋是獲利性、安全性與穩健性最佳的投資理財工具可說是當之無愧了。【案例一】投資套房是上班族的致富首選　　何小姐是去年學校畢業剛踏出社會工作的新鮮人，為了工作方便在外面租了一間小套房，月租五千元左右；不巧的是房東今年過年後以物價飛漲理由執意調漲房租為六千元；何小姐數度溝通未果，意圖再度另尋屋租住，無意間接觸到法拍屋的業務員，在租不如買及低總價的吸引下，只從口袋輕鬆拿出十萬元，便輕鬆標購到一間三十餘萬的小套房。想不到交屋後不久竟有房屋仲介來訪，介紹一位客戶以六十餘萬成交，短短二個月，何小姐便輕鬆賺進二十萬！現在何小姐已經是擁有十餘間套房的大房東了。可見投資拍賣屋真是上班族最佳最穩當的不二選擇！【案例二】利用銀行貸款一圓購屋夢想　　黃先生夫妻兩人，長期以來都在外面租屋，一間二十餘坪的華廈每個月租金也將近一萬五千元。直到夫妻兩人有了小孩後，突然警覺需要購買更大的房子，可是夫妻倆省吃儉用下來的私房錢，扣除了生活必須支出和房租外，十餘年來存款卻只有五十萬左右，透過當地房屋仲介的住屋情報知道，根本買不起自己所住當棟大樓三十坪左右約三百多萬三房一廳二衛的房子；雖然該仲介也保證可以銀行貸款七成以上，不夠錢的部分也可以透過信用貸款辦理。可是黃先生夫婦怎麼算都比在外租屋還不划算。　　有一天黃太太從新聞報紙和網際網路上消息，得知該棟大樓七樓竟然有一間三十餘坪的法拍屋，該屋第二拍的價格只有203萬，同樣格局同樣地點同樣屋況的房子竟然差了一百多萬？趕快回家告訴先生這個消息，與黃先生考慮後委託品牌、形象良好的專業法拍公司以208萬標購並得標了這間法拍屋，透過銀行的評估加上黃先生信用不錯，銀行竟可以貸到九成房貸，而且房貸利率只有2.5％左右。如此算來，黃先生夫婦只不過拿出20萬左右就可以擁有自己的一棟房屋，而且更令夫妻倆高興的是，住三十幾坪的房子每個月所負擔的銀行利息竟然比以前住的二十幾坪的還要便宜（銀行借189萬以20年期利率2.5%計算），算來每個月竟然只需要負擔10016元，還比以前寄人籬下的小房子還要便宜五千元；更令人意想不到的是該棟法拍屋竟然還附有一個地下停車位；黃先生夫婦兩人不約而同的說『法拍屋，真是太神奇了！』【案例三】懂得節稅退稅使我省下數百萬　　蘇先生和蔡小姐同時看上同一地點的兩棟大地坪的透天別墅，同樣格局大小和建材都是同一個建商所建造的，兩者的法拍價也都是一千九百多萬。蘇先生委託一家專業法拍公司代為投標；而蔡小姐卻認為自己去投標可以省去專業法拍公司的代標費用，同一天至法院投標後，蘇先生和蔡小姐都是以2200萬幸運得標。半年後，突然有仲介來說有不少客戶願意購買該區房屋，仲介開價2800萬，最後蘇先生以2750萬賣出，扣除相關費用後賺進四百多萬；而蔡小姐後來以2788萬賣出後還笑蘇先生以低價賣出而沾沾自喜，等到收到土地增值稅繳費通知後，才知道光是土地增值稅就要數百萬，不但沒有賺到錢還差點虧大了；後來蔡小姐才知道原來加在土地和建物的增加金額竟會產生這麼大的後遺症！以上只是一個小小例子而已，標購一間法拍屋所必須注意的點交或稅費問題太多了，一個小地方不注意就會損失不少金錢，甚至還有無法交屋的情況；因此，想要標購法拍屋還是交給專業合法誠信的法拍公司來做會更安全有保障！專業推薦　　台灣台中高等法院法官盧江陽　　嘉義律師公會理事長林德昇作者簡介黃建融　　國立勤益技術學院畢業，現任富門數位房訊法規研究室所長。　　從事於不動產相關事業及法拍業務已十餘年，期間通過「地政士」與「不動產經紀人」國家考試及格，東海大學地政班結業及東海大學強制執行法律研究班，發表文章散見於報章雜誌，並專業著作出版『不動產法拍專業等多本叢書』，畢生致力於不動產等拍賣業務之研究；其夫人則在法院從事於公職，大學畢業後通過「地政士」、「不動產經紀人」與「司法特考」等國家考試及格，東海大學地政班結業、東海大學稅務班結業，亦著有多本專業書籍出版，名聲享譽於國內不動產業界。　　全國第一位建請內政部而做出「代標」規範（89台內中地字第8980474號），造福國內眾多法拍代標業者與購屋者，有效提升並保障消費者權益。　　全國第一位建請內政部而做出「點交」規範（91台內中地字第0910083161號），造福國內眾多法拍點交業者與購屋者，有效提升並保障消費者權益。　　全國第一本法拍業界拍賣屋標購實務系列專書「一夕致富-法拍屋、金拍屋、銀拍屋」等多本專業法拍實務著作。黃建勝　　中國文化大學新聞傳播學系學士畢業　　國立中正大學政治法學研究所碩士畢業　　曾任風火輪機車雜誌社記者　　曾任行政院國家科學委員會專案助理　　曾任立法委員沈智慧國會助理　　曾任中部地區數十家旅館企業管理顧問　　現任富門數位房訊行銷企劃部執行長　　早期從事旅館管理工作，曾任職中部地區數十家旅館專業企業顧問；自卸任行政院國家科學委員會專案助理後至台北從事於新聞媒體與國會助理工作，認知法拍屋不動產潛力無窮而轉型法拍專業顧問，專精法拍代標與點交實務工作研究，專業著有法拍不動產相關著作以為標購拍賣屋之參考聖經；其夫人自大學畢業後任職於國內商業銀行近十年，對於國內各家銀行的各項貸款與實務作業程序甚為熟練，深知投資理財之專業知識對一般民眾生活影響頗大。　　「新旅遊主義」， 1998年出版。　　「台澎金馬商旅住宿指南」，1999年出版。　　「假日新樂園-全省度假農場．別莊」，1999年出版。　　「立法院在台灣民主化過程中的角色分析」，2000年出版。　　「一夕致富-法拍屋、金拍屋、銀拍屋」，2004年出版。　　「從十萬賺到十億-法拍屋、金拍屋、銀拍屋貸款、稅費實用技巧」，2005年出版。　　「法拍權威教您購屋致富-法拍屋、金拍屋、銀拍屋」，2005年出版。

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