買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！


	狂銷4萬冊，房仲人手一本的買房指南，符合最新法規修訂版！買對房子，少拚20年，好房子，會默默幫你賺100萬～500萬！＝各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享＝　　最熱門的房市議題大蒐錄：　　★「房地合一」內容是什麼？如何申報最好？　　★現在買房，如何符合「重購退稅」的條件？　　★「公設比」的大、小公如何分？　　★公寓的樓梯間、地下室算哪一種？　　買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？　　買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！　　你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？　　最受大家信賴的房產業者徐佳馨，　　從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，　　她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，　　分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，　　踏入房產叢林，她是如何辦到的？　　誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？　　沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，　　常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！　　房子，代表了幸福的憧憬與追求，　　買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！　　面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，　　搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！　　房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：　　（1）買屋、換屋是主流經驗　　（2）沒有自備款，休想買房子　　書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，　　小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？　　本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！　　徐佳馨以自身經驗為例，　　當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，　　且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。　　為了擔心白白把利息繳給銀行，　　她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，　　以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，　　很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，　　她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」　　徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，　　包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，　　很快就能存到人生的第一桶金；　　接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。　　她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，　　房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。　　老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。　　▲　2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？　　◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！　　◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗　　◎第一次買房，就懂得挑出「增值好房」　　▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題　　1. 未來十年，你想過怎樣的生活？　　2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？　　3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？　　4. 你選擇和誰住得近一點？　　5. 你的自備款來自何方？　　▲ 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧　　1. 買房子，該準備多少錢？　　2. 看房子，該注意哪些問題？　　3. 怎麼找到好房仲？　　4. 簽約交屋前，如何確保自己的權益？　　5. 房子怎麼賣才能穩賺不賠？　　6. 如何避免8個最常見的買賣糾紛？　　▲ 用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？　　◎學會看實價登錄網站和謄本　　△實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值　　△謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少　　◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折　　△找出周遭環境中可殺價的根據　　△態度是決定價格和優惠的關鍵本書特色　　★ 各大媒體公認的房產專家首度出書！　　最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。　　★第一次就買到增值好房祕訣大公開！　　避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。　　★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！　　關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。　　★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢　　嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛強力推薦　　理財生活通達人夏韻芬　　房仲公會全國聯合會理事長李同榮


	目錄增訂版序不可不知的最新熱門房市議題前言學會「買屋換屋」，才有機會翻身 Part 1 買房子，該準備多少錢？ 01. 問題➊ 沒有自備款，能買房子嗎？沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃無論如何，你得先存到人生第一桶金房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗 02. 問題➋ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？總價、自備款、貸款，三者通盤考量自備款不足時，買「預售屋」是個辦法「簽約金」會被沒收，買賣前必三思熟識的銀行都問問，必要時鑑價公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率自備款很高，用「現金」和「屋況」議價 03. 問題➌ 每個月的房貸，該占薪水的幾成？「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一 100萬房貸還20年，每月攤還5,000元 04. 問題➍ 你現在的薪水，可以買多少錢的房子？挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和貸得多未必還得起，務必謹慎估算 05. 問題➎ 你的房租，可以買多少錢的房子？北市租屋：小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼從小房子慢慢養起，有機會再換屋 06. 問題➏ 首購族，一定要知道的房貸優惠方案老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有「青年安心成家方案」前兩年免利息「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制 07. 問題➐ 單身買房子，有優惠嗎？銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？單身者購屋，多存些自備款有益無害 08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？方法1. 挑房子前，請把自己的籌碼重算一遍方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓 09. 問題➒ 房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同 10. 問題➓ 除了房子總價，有哪些隱藏費用？費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％費用2. 規費：權利價值的0.1％費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：以交屋日為基準費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得議價費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省 11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，條件可能緊縮步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍步驟6. 銀行撥款：須先辦好火險與地震險 12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍方法2. 兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可辦理「重購退稅」方法3. 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高30萬 Part 2 看房子，該注意哪些問題？ 13. 擔心購屋後悔？選房前，先問自己五個問題問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？問題4. 你選擇和誰住得近一點？問題5. 你的自備款來自何方？ 14. 買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！祕訣2. 從增值角度考量，有話題與機能才有優勢祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性 15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜 16. 分析➊ 買全新成屋，還是買舊房子？決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求新宅、舊屋，兩造優缺點比一比買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例淡定看待都更，老房子也有它美好的一面 17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？購買預售屋的好處購買預售屋的最大擔提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」提醒3. 買預售屋要有履約保證機制 18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救 19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓，哪個比較好？大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分高公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力從稅金多寡，比較公寓和大樓的價值 20. 分析➎ 法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子，小老百姓能碰嗎？認識三者的不同，掌握資訊管道購買拍賣屋，四個缺點不可不知拍賣屋想檢便宜，得等二拍購買法拍屋前，注意六件事 21. 分析➏ 小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？從投資角度看，買車位未必划算「平面車位」的優點和缺點「機械車位」的優點和缺點車位沒有權狀，不能外賣 22. 學會七種看屋技巧，你也是獵屋高手技巧1. 看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息技巧2. 實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離技巧3. 漏水是大麻煩，一定要謹慎察看技巧4. 格局方正最討喜，房屋座向也有意義技巧5. 把可能是「公設陷阱」的項目條列出來技巧6. 看屋時，一定要帶的4個東西技巧7. 看屋時，一定要做的5個動作 Part 3 如何選擇有良心的好房仲？ 23. 為什麼買屋、賣屋都要找仲介？買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩委託房仲業者，從三個角度思考委託房仲時，要簽專任約還是一般約 24. 買房子只能靠仲介？如何自己找？這種情況可以自行找房：目標地區明確找房子之前該具備的三種本事給自行購屋者的兩建議 25. 房仲話術大揭密！四種你一定要知道的事話術1. 「屋主被外派去大陸所以賣房子」➞從房屋細節思考真實性話術2. 「從車站走回家只要5分鐘」➞自己走過一次最準話術3. 「今天早上有人出價斡旋了」➞冷處理，別隨之起舞話術4. 「屋主開的價在這一帶算很低」➞上實價登錄網站見真章 26. 除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次中古屋：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！預售屋：可要求更多！約定好的全部寫進合約中新成屋：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送 27. 買房子有黃金時段嗎？把握這二種情況下的議價空間！建案初期為營造熱銷，議價較有希望新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣 Part 4 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的四個要點看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！ 28. 要點➊ 「成屋買賣定型化契約」，一定要簽成屋買賣定型化契約應記載15個事項成屋買賣定型化契約不得記載7個事項建商須以書面列清，讓訊息更加透明化 29. 要點➋ 議價簽約之前，務必要確認的五件事確認1. 不會買到海砂屋確認2. 不會買到輻射屋確認3. 不會買到凶宅確認4. 事先打聽社區規範確認5. 看屋時檢查這些施工品質 30. 要點➌ 議價簽約之前，不可忽視的五項權益權益1. 決定簽要約書或付斡旋金權益2. 絕對不為任何理由放棄合約審閱期權益3. 監督房仲和代書徹底落實「產權調查」權益4. 事先打聽清楚可能會產生哪些費用權益5. 簽本票時要注意的事情 31. 要點➍ 交屋時確認五件事，免除日後糾紛確認1. 銀行撥款時間和金額確認2. 再次檢查「風火水電光」五大屋況確認3. 交接權狀和鑰匙要確實確認4. 核算該與賣方分攤的費用明細確認5. 核算代書與房仲經手的開支和服務費 Part 5 留意三個細節，第一次賣屋就上手 32. 細節➊ 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？這些情況下，還是委託給仲介吧！若選一般約，要小心別一屋二賣若選專任約，別忘了要求廣告程度物件愈具特殊性，愈適合專任約 33. 細節➋ 為房子增值的六件事，一定要做！行動1. 了解市場行情，開價既有利又合理行動2. 提出想法，協助房仲找到介紹切入點行動3. 事先做些簡單的美化，增強價值行動4. 進行修繕，找有保固的公司來做行動5. 展開帶看前，把敏感的東西先移除行動6. 提供承諾，必要時願做履約保證 34. 細節➌ 簽約交屋之際，賣方要注意的五件事注意1. 約定房屋價金的付款方式和期限注意2. 事先詢問代書有關土地增值稅注意3. 重購退稅和房地合一，你搞清楚了嗎？注意4. 房地合一，申報財產交易所得稅要注意注意5. 合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少 35. 不想委託仲介，先確認房屋的自售條件條件1. 四個不想委託房仲賣屋的主因條件2. 兩大自售房屋常循的管道條件3. 給自售者的四點建議，再仔細考慮 Part 6八個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！ 36. 案例➊ 花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！車位過於狹窄，只有紙片人才能用對策：要求試停，合約上要求保證車位大小注意1. 車位被灌入總坪數，形成低單價的假象注意2. 算一算，你到底花了多少錢買車位？ 37. 案例➋ 貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢對策：請於合約中加註「萬一房屋貸款成數不足……」當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」 38. 案例➌ 預售屋建商跑路或錢給一半，卻交不了屋訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好對策：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低 39. 案例➍ 屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現…… 白天看屋，居然看見「另一個世界」注意1. 光天化日之下，你能看得更清楚注意2. 晚上看屋，無法察覺採光是否良好 40. 案例➎ 白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市？交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色對策：多花時間，每個時段都去看看 41. 案例➏ 陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？買新房子後，白襯衫都得送洗注意：你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主對策：嫌惡設施人人厭，將來可能得加註 42. 案例➐ 誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？指明「不要凶宅」，卻還是賣給我對策：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險 43. 案例➑ 遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！注意：賣方、買方，都有可能是山寨版！對策：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行結語買賣房屋的價值，在人與人的互動，不只是金錢