日本買房大哉問：在地專家為你解答投資者最關心的50個疑問


	2013年，安倍經濟學射出了三支箭，再加上同年申奧成功，引爆了台灣人對日本房地產的爆買潮。當時，在台灣專營日本不動產買賣的業者如雨後春筍般冒出，其中也不乏老牌房仲企業加入戰局。時至2022年，日圓大幅度貶值至20年來新低價位，再度引爆了外資瘋搶日本不動產的狂潮。同時，因為疫情封控等因素而急欲出逃的中國富裕階層，不，甚至連中產階級，都眼見機不可失，趁機入市搶日本房。另一方面，因為後疫情時代的通膨以及供需失衡，東京精華區的房價早已突破了90年代泡沫時期的新高點。在這樣的環境之下，究竟日本的不動產還能不能買？應該要怎麼選？投資難度更甚以往！　　本書的作者TiN長期居住在東京，是資深房產投資家，也是位擁有日本不動產經紀人「宅建士」證照的日本房市專家。曾於台灣出版過三本東京不動產投資的相關書籍，這些書籍當時還被機構投資家以及專做日本線的房仲人員視為是入行的基礎教科書。此外，這三本書也幫助了許多當時赴日買房的投資者深入了解市場、閃避掉了許多風險。　　後疫情時代，作者再次以尖銳的觀點、在地的視角、並結合最新趨勢，撰寫了《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書。本書《日本買房大哉問》內容詳細分析在日本購買房屋時，會有哪些稅金需要支付；選屋時，要注意到物件的哪些細節；東京的大輪廓長得怎樣；從泡沫時代至今，日本房市經歷了怎樣的循環...等。同時，本書也詳細介紹買房時，一定要有的正確心態。　　本書總共七大篇，50個問與答。這些都是在日本買房時，非常重要的基本觀念與知識。內容不浮誇、不勸敗、不唱衰、不高談闊論教你如何炒房賺大錢，但告訴你，日本買房不能不懂的知識與不可不知的風險。在你花上千萬日圓赴日買房前，不妨先花個幾百塊台幣購買這兩本書，就當作是日本買房前的「重要事項說明書」。相信這兩本書一定能幫助讀者更加了解日本不動產市場的整體輪廓，買屋決策時，能夠掌握全局、趨吉避凶。也期望各位讀者讀完本書後，能夠買到心中理想屋、投資順利賺大錢！　　一、啟蒙篇　～你以為簡單，但其實不簡單的日本買房Q&A 　　日圓打七折，就等於房價打七折？什麼時間才是最佳買點？　　日本房子只會折舊？本篇為你破解各種似是而非的迷思！　　二、現況篇　～了解日本房市趨勢，鑑古知今　　泡沫時期，日本房市跌得多慘？新一波的房市循環又如何上漲？　　疫情對日本房市帶來了怎麼樣的衝擊？本篇以時間序列，帶你遨遊時光！　　三、觀念篇　～買房技巧與投資策略　　買房，日本人跟你想得不一樣。把台北那招搬到東京，不一定就適用。　　房價會漲會跌？賣屋如何定價？建立正確觀念，才能贏在致勝起跑點！　　四、東京篇　～用在地眼光，帶你探索大街小巷　　外國人想買的地方，日本人可能避之唯恐不及。買在哪裡才是上上之選？　　作者長居東京超過十年，走遍大街小巷，為你揭開各地區的神秘面紗！　　五、選屋篇　～這樣條件的房子，就是好屋　　怎麼樣的房屋，才是好屋？怎麼樣的物件，盡量少碰？　　本篇告訴你挑選個別產品以及觀察社區時的各種訣竅！　　六、稅金篇　～日本買房會碰到的稅金問題，算給你看　　日本萬稅萬萬稅，各種持有成本也比你想像中的高出許多。　　搞懂複雜的稅金、善用節稅技巧，才是賺錢致富的關鍵！　　七、精算篇　～教你用數字，算出房子值不值得買　　真實投報率是多少？量價之間有何關係？投資移民是否可行？　　一間房屋是否物超所值？全部舉實際的例子，算給你看！本書特色　　◎華人圈最專業、詳細的日本置產工具書　　◎稅制・地段・市場趨勢，精準分析！　　◎專家帶路，教你避開地雷與誤區。　　出版過多本東京買房暢銷書籍，且擁有台日多年房地產投資經驗的房市專家TiN，教你錢進日本時，該怎麼趨吉避凶！專文推薦　　官柏志｜株式会社LANDHILLS董事長　　黃逸群｜東京都心不動產董事　　廖惠萍｜東京房東網集團會長　　顏博志｜海內外房產專欄作家　　（依姓氏筆畫排序）


	目錄一、啟蒙篇～你以為簡單，但其實不簡單的日本買房Q&A Q01.日圓狂跌，是買日本房的好時機？ Q02.日圓急貶，日本怎麼了？ Q03.房價這麼高，還可以買房「自住」嗎？ Q04.日本的房屋為什麼會折舊跌價？二、現況篇～了解日本房市趨勢，鑑古知今 Q05.從「土地神話」到「金融海嘯」，發生了什麼事？ Q06.「安倍經濟學」為日本房市帶來怎樣的影響？ Q07.什麼原因導致中國人與日本老人急著進場？ Q08.「負利率」，錢存在銀行還要付帳管費？ Q09.日本人還跟以往一樣，喜歡住郊區嗎？ Q10.武漢肺炎導致日本房市大崩盤？三、觀念篇～買房技巧與投資策略 Q11.在日本，買屋划算？還是租屋划算？ Q12.如何判斷房價是頂部還是底部？ Q13.合資買房，可行嗎？ Q14.「出生率」會影響房價嗎？ Q15.賣房子時，售價怎麼定？ Q16.接下來，房價會漲還是會跌？四、東京篇～用在地眼光，帶你探索大街小巷 Q17.東京都長怎樣？ Q18.地名，有什麼特殊含義嗎？ Q19.東京的房價，從哪裡開始漲？ Q20.「軸線翻轉」？可能嗎？ Q21.高級住宅區在哪裡？ Q22.為什麼高級住宅區都離車站這麼遠？ Q23.最想居住的人氣城市排行榜，是真的嗎？ Q24.捷運系統分幾種？ Q25.環狀道路與房地產市場有關係嗎？ Q26.如何避開地雷區？五、選屋篇～這樣條件的房子，就是好屋 Q27.這個時期蓋的房屋，好嗎？ Q28.什麼是旗竿地？ Q29.朝南的房屋比較好？ Q30.半地下物件，可以買嗎？ Q31.牆壁跟地板要多厚，隔音才會好？ Q32.樓高14層與15層，要選哪一個？ Q33.管理費與修繕基金，多少錢才合理？ Q34.好的社區，還需要具備怎樣的條件？六、稅金篇～日本買房會碰到的稅金問題，算給你看 Q35.日本買房會有哪些稅金？ Q36.「不動產取得稅」，大概多少錢？ Q37.「固都稅」是什麼？ Q38.當房東收租要繳「所得稅」嗎？ Q39.房子虧錢賣，要繳「讓渡所得稅」嗎？ Q40.「源泉徵收」是什麼？ Q41.什麼？買屋也要繳「消費稅」？ Q42.房屋租不出去，要繳「空屋稅」？ Q43.我送房子給兒子，要繳「贈與稅」嗎？ Q44.不小心撒手人寰，要繳「遺產稅」嗎？七、精算篇～教你用數字，算出房子值不值得買 Q45.扣掉稅金以及其他費用後，投報率剩多少？ Q46.如何從「量價關係」來判斷社區價值？ Q47.這個中古屋，物超所值嗎？ Q48.深度思考：「成交價」是「合理價」嗎？ Q49.買房投資移民日本，可行嗎？ Q50.日本租屋，你的房租都去了哪裡？ ※附錄～移民日本開公司的20個小問答 ●內容提要： Q01.日圓狂跌，是買日本房的好時機？・兩極化的不動產市場・房子漲不動的原因・日圓狂跌、房價狂漲・還有機會賺價差嗎・穩定收租可行嗎 Q02.日圓急貶，日本怎麼了？・日本與美國的貨幣供給量・美日利差產生套利空間・烏俄戰爭使日本經常帳萎縮・日圓貶值對日本的影響・實質有效匯率，50年新低・日本經濟實力衰退 Q03.房價這麼高，還可以買房「自住」嗎？・什麼時候才是買點・如何判斷房價是否合理・房價與購買力的關係・不同時期貸款購屋者付出的總額比較・比起房價，更應該注重還款能力 Q04.日本的房屋為什麼會折舊跌價？・日本人的全新潔癖・通貨緊縮導致房價跌跌不休・仲介坑殺賣方導致成交價下跌・稅制上鼓勵購買新成屋・銀行估價放貸保守 Q05.從「土地神話」到「金融海嘯」，發生了什麼事？・歷史不會重演，但會押韻・土地神話這樣來的・錯失恐懼症，全民炒房・升息以及總量管制讓房價崩盤・從追求資本利得轉為租金所得・金融大爆炸與不動產證券化・金融海嘯與都心回歸 Q06.「安倍經濟學」為日本房市帶來怎樣的影響？・第二次安倍政權的三支箭・奧運利多帶動房市購買潮・台灣專做日本不動產業者暴增・建造成本，漲聲響起・建商與旅館業者搶土地 Q07.什麼原因導致中國人與日本老人急著進場？・華人爆買東京都心不動產・中國富豪買房為財富轉移・日本老人買房為規避稅金・遺產稅大增稅 Q08.「負利率」，錢存在銀行還要付帳管費？・負利率，將資金趕往房市・銀座地價漲到歷史新高點・何謂路線價與公示地價・日本不動產的兩極化 Q09.日本人還跟以往一樣，喜歡住郊區嗎？・首都圈的範圍・新推案集中在東京都23區・雙薪家庭與職住近接・量化寬鬆與一極集中・老年人的都心回歸 Q10.武漢肺炎導致日本房市大崩盤？・全境封鎖、奧運延期、全球大流行・市場急凍，量縮價微跌・大撒幣，成功迴避流動性不足・遞延性買盤V型反轉大爆發・2022大通膨，讓房價創史上新高 Q11.在日本，買屋划算？還是租屋划算？・台灣的房價租金比・日本的房價租金比・租屋與買屋，超級比一比・不同的時間，不同的答案 Q12.如何判斷房價是頂部還是底部？・房價循環的四個時期・高點反轉的關鍵密碼・低點反彈的關鍵密碼・試算一間房屋的頂部及底部 Q13.合資買房，可行嗎？・買得起的漲不了，越貴的漲越多・經營理念大不同・買賣時機喬不攏・稅金問題搞不定 Q14.「出生率」會影響房價嗎？・合計特殊出生率・每個人都有房產繼承・專家邏輯上的謬誤・房屋有使用年限 Q15.賣房子時，售價怎麼定？・日本會開價嚇死人，成交笑死人嗎・何謂價格查定・別盡信價格查定以及開發信・小心開高價的仲介・開低價的仲介也要留意・如何掌握合理行情價 Q16.接下來，房價會漲還是會跌？・空屋率與少子化・富裕層與國際買盤・國債與通膨問題・產業空洞化與日企回流・高度人才積分制度大搶人才・機關投資家的想法・日本的房價所得比・磐石理論與空中樓閣 Q17.東京都長怎樣？・超都心：千代田區、中央區、港區・都心五區：再加上新宿區、澀谷區・城南四區：品川、目黒、世田谷、大田・城西二區：中野、杉並・城北六區：文京、台東、豊島、北、板橋、練馬・城東六區：墨田、江東、荒川、足立、葛飾、江戸川・東京都23區平均年收入排行榜 Q18.地名，有什麼特殊含義嗎？・買房前先看地名・防災地圖哪裡查・池、水、谷、窪、丘、台、山・從澀谷周邊的地名來看地勢・東邊多為川、洲、橋 Q19.東京的房價，從哪裡開始漲？・西高東低與南高北低・東京都23區的房價如何輪漲・首都圈的房價走勢為何 Q20.「軸線翻轉」？可能嗎？・地勢及歷史因素・學歷等人文因素・都市計畫等政策因素 Q21.高級住宅區在哪裡？・千代田區的番町・港區的麻布以及白金台・澀谷區與新宿區的高級住宅區・城南五山與其他品牌地段・其他都內的優質住宅區 Q22.為什麼高級住宅區都離車站這麼遠？・生活機能還是生活環境・市場流通性，首重車站距離・對你而言，房子是資產還是消耗品・想買的買不到，想賣的賣不掉 Q23.最想居住的人氣城市排行榜，是真的嗎？・想住的人氣排行榜前十名・有人氣的，都不是高級地段・排行榜別有用心，不可盡信・人生階段不同，選擇不同・上熱搜排行，不見得就是好地方 Q24.捷運系統分幾種？・首都四大交通網・轉乘不只一種路線・JR東日本與地下鐵的不同・東京的民營鐵路公司・各停與特急，傻傻分不清 Q25.環狀道路與房地產市場有關係嗎？・東京的八條環狀道路・環狀六號線以內的資產價值・環狀七號線以外的房價走勢 Q26.如何避開地雷區？・千金買屋，萬金買鄰・從周遭氛圍來判斷區域屬性・查詢犯罪情報與凶宅情報 Q27.這個時期蓋的房屋，好嗎？・不同時期，品質不同・縮水式通膨（shrinkflation）・室內面積與天花板高度縮水・地點差、基地形狀奇怪・泡沫時期蓋的房屋，等級高 Q28.什麼是旗竿地？・何謂迷你開發・基地鄰路面積的規定・旗竿柄要多寬才合格・整合隔壁土地賺大錢 Q29.朝南的房屋比較好？・北回歸線以北，太陽在南邊・朝北的缺點・塔式住宅，情況不同 Q30.半地下物件，可以買嗎？・半地下物件的存在理由・半地下物件的合理價位・半地下物件的缺點 Q31.牆壁跟地板要多厚，隔音才會好？・噪音引發的暴力與殺人事件・住戶產生摩擦時的處理方式・高音與重低音，不同類型噪音・天花板與牆壁厚度的標準・地板的遮音等級 Q32.樓高14層與15層，要選哪一個？・大樓法規上的四個界線・看屋時，要留意天花板高度 Q33.管理費與修繕基金，多少錢才合理？・管理費與修繕積立金，目的不同・錢不夠時，會向住戶徵收一時金・小套房的管理費偏高・小心修繕積立金很便宜的新成屋・修繕積立金的合理價位，這樣算 Q34.好的社區，還需要具備怎樣的條件？・電梯數量比例・收納率・瓦斯與全電化物件・其他參考即可的條件 Q35.日本買房會有哪些稅金？・買房時的稅金・持有時的稅金・賣房時的稅金・遺贈時的稅金 Q36.「不動產取得稅」，大概多少錢？・外國屋主不適用自住房的稅率・不動產取得稅的計算方式・三個實例試算・自住屋，還可減稅 Q37.「固都稅」是什麼？・固定資產稅的計算方式・都市計畫稅的計算方式・土地部分的課稅標準可減免・三個實例試算 Q38.當房東收租要繳「所得稅」嗎？・租金要併入所得稅計算・所得稅的稅率級距表・所得稅的計算方式 Q39.房子虧錢賣，要繳「讓渡所得稅」嗎？・短期稅率與長期稅率不同・本地人與外國屋主稅額不同・讓渡所得稅的計算方式・舉例計算讓渡所得稅・折舊攤提的計算方式・建物價格佔比高，折舊攤提金額就大・賣自住屋，3,000萬獲利免稅 Q40.「源泉徵收」是什麼？・租客幫你預扣所得，繳稅金・商辦與店面就會被源泉徵收・出租時，會被源泉徵收的情況・售屋時，會被源泉徵收的情況 Q41.什麼？買屋也要繳「消費稅」？・仲介費，要繳消費稅・向建商買屋，也要繳消費稅・向個人買屋，不用繳消費稅・從消費稅，回推土地與建物價格 Q42.房屋租不出去，要繳「空屋稅」？・日本的846萬戶空屋・磁吸效應導致城鄉差距・特定空屋，固定資產稅六倍・空屋銀行，房子免費送你・京都市獨有的空屋稅・空屋稅的計算方式 Q43.我送房子給兒子，要繳「贈與稅」嗎？・贈與稅的計算方式・贈與現金，實例計算・贈與房產，實例計算・以兒女名義買房，恐被認定贈與 Q44.不小心撒手人寰，要繳「遺產稅」嗎？・遺產稅的計算方式・贈與現金時的實例計算 Q45.扣掉稅金以及其他費用後，投報率剩多少？・印紙稅金額表・實戰演練算出實際投報率・模擬包含空屋期的投報率・你賺的租金，都被這些人分走了 Q46.如何從「量價關係」來判斷社區價值？・何謂流通率・何謂上升率・居住價值與資產價值・量價拉鋸戰 Q47.這個中古屋，物超所值嗎？・100㎡以上的公寓大廈，相對稀少・100㎡以上的公寓大廈，建議只買這裡・100㎡以上的公寓大廈，可以去撿嗎・算出積算價格與其開價做比較 Q48.深度思考：「成交價」是「合理價」嗎？・成交價可能跟合理價差很大・建商售屋時，售價怎麼算・誰說建商不會賠錢賣屋・抓到機會就狂削你一頓・兩個區位兩間房，價格比一比 Q49.買房投資移民日本，可行嗎？・移居日本的簽證種類・買房投資移民，這樣弄・經營管理簽證移民的風險・取得永住權或歸化日本籍・一條龍的代辦業者可信嗎・買房投資移民，算給你看 Q50.日本租屋，你的房租都去了哪裡？・何謂初期費用・房租管理費・押金或保證金・禮金的去處・保險費與仲介費・保證公司是什麼 ※附錄：移民日本開公司的20個小問答問01：移民日本，將來要取得「日本國籍」還是「永住權」？問02：移民日本，「工作簽證」還是「經營管理簽證」比較好？問03：日本創業容易嗎？問04：外國人如何在日本設立公司？問05：銀行帳戶與租屋問題如何解決？問06：開了公司就一定拿得到經營管理簽證嗎？問07：沒拿到簽證前，可以開始營業嗎？問08：離開舒適圈的代價是什麼？問09：可以把家人一起帶去嗎？問10：太久沒回國，會被除籍？問11：在台灣申辦簽證？還是去了日本後再辦簽證？問12：先留學再創業，會比較順利嗎？問13：先買房還是先租房？問14：辦公室用租的還是用買的比較好？問15：自己要住的房屋，用公司名義租，還可以節稅？問16：設立公司有什麼步驟？問17：和朋友一同創業，都可以拿到經營管理簽證嗎？問18：公司的資本額越高越好嗎？問19：做生意需要營業許可嗎？問20：將來打算申請永住或歸化，要留意什麼事？