房地產開發流程實錄與解析：房地產開發知識和報批報建要點

第1章 土地一級開發
1.1專案開發實景記錄 / 001
1.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 002
1.土地一級開發的相關概念 / 002
2.征地與補償 / 004
3.拆遷與安置 / 004
4.基礎設施建設與土地平整 / 006
5.土地交易 / 006

第2章 投資分析
2.1專案開發實景記錄 / 008
2.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 009
1.投資分析的主要工作流程 / 009
2.土地資訊收集與分析 / 011
3.目標地塊初步確定 / 011
4.市場調查 / 012
5.編制初步策劃定位報告與項目開發計畫 / 015
6.成本測算與資金安排 / 016
7.風險分析 / 017
8.可行性研究報告編制與評審 / 017

第3章 招拍掛獲取國有土地使用權
3.1專案開發實景記錄 / 018
3.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 021
1.國有土地使用權出讓的相關概念 / 022
2.招拍掛出讓國有土地使用權的基本流程 / 023
3.參加答疑會與資料準備 / 023
4.資格申請與繳納保證金 / 024
5.招標活動實施的基本流程 / 025
6.拍賣活動實施的基本流程 / 026
7.掛牌活動實施的基本流程 / 027
8.領取《中標通知書》/ 簽訂《成交確認書》 / 028
9.簽訂《國有土地使用權出讓合同》 / 029
10.投標 / 競買失敗的跟進要點 / 030

第4章 獲取國有土地使用權的其他方式
4.1專案開發實景記錄 / 031
4.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 032
1.協議出讓國有土地使用權 / 032
2.土地使用權劃撥 / 033
3.土地使用權轉讓或公司股權轉讓 / 033
4.合作開發 / 035

第5章 專案公司組建
5.1專案開發實景記錄 / 036
5.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 039
1.房地產開發企業的組織架構設置 / 039
2.房地產開發企業設立的條件與備案 / 040
3.房地產開發企業資質辦理 / 041

第6章 專案開發前期準備工作
6.1專案開發實景記錄 / 043
6.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 044
1.專案開發前期準備工作的基本流程 / 044
2.辦理《國有土地使用證》 / 045
3.房地產項目立項 / 046
4.環境影響評價 / 047
5.辦理《建設用地規劃許可證》 / 048
6.市場調研 / 049
7.項目定位 / 057
8.專案開發計畫制訂 / 062
9.經濟測算與資金計畫 / 064

第7章 設計單位選擇與概念設計
7.1專案開發實景記錄 / 066
7.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 068
1.設計單位招標的類型 / 069
2.設計單位招標的基本流程 / 069
3.設計任務書和招標檔的編制 / 071
4.設計招標核准與備案 / 071
5.設計單位選擇的注意要點 / 072
6.概念設計 / 073

第8章 方案設計
8.1專案開發實景記錄 / 076
8.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 079
1.方案設計管理的基本流程 / 079
2.方案設計報批的基本流程 / 079
3.設計方案的主要內容 / 081
4.方案設計的審查要點 / 081
5.方案設計審查的注意事項 / 082

第9章 初步設計、專案命名與施工現場準備
9.1專案開發實景記錄 / 084
9.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 087
1.初步設計管理的基本流程 / 088
2.初步設計報批的基本流程 / 088
3.初步設計的審查要點 / 090
4.臨時施工設施的報批 / 090
5.圍蔽工程 / 091
6.組織詳勘 / 092
7.專案命名與道路命名申報的一般流程 / 092
8.專案命名與道路命名申報的注意要點 / 093

第10章 行銷策劃與銷售準備
10.1專案開發實景記錄 / 094
10.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 101
1.廣告策劃 / 101
2.現場包裝策劃 / 102
3.銷售物料準備 / 103
4.定價策略 / 103
5.銷售人員培訓 / 106
6.行銷策劃與銷售準備的要點 / 108

第11章 施工圖設計與《建設工程規劃許可證》辦理
11.1專案開發實景記錄 / 110
11.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 111
1.施工圖設計管理的基本流程 / 111
2.施工圖內部審查要點 / 112
3.施工圖審查機構審查要點 / 113
4.施工圖審查的基本流程 / 114
5.施工圖審查情況備案 / 115
6.《建設工程規劃許可證》的辦理 / 115

第12章 工程招標與施工組織設計
12.1專案開發實景記錄 / 117
12.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 118
1.項目報建 / 118
2.工程招標的基本流程 / 119
3.施工、監理招標登記與備案 / 122
4.施工單位履約保證金退還的基本流程 / 123
5.施工圖會審 / 123
6.施工組織設計的內容 / 125
7.施工組織設計的審查要點 / 126
8.監理規劃與監理實施細則的內容 / 129
9.監理規劃與監理實施細則的審查要點 / 131

第13章 施工準備階段報批工作與《建築工程施工許可證》辦理
13.1專案開發實景記錄 / 132
13.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 135
1.品質安全監督登記與施工安全措施備案 / 136
2.《建築工程施工許可證》的辦理 / 137
3.施工放線與規劃驗線 / 139
4.《餘泥渣土排放證》的辦理 / 139
5. 供水設施報批 / 140
6. 供電設施報批 / 141
7. 供氣設施報批 / 142
8.通信工程報批 / 143
9.門牌號碼申報 / 143
10.通郵申報 / 144

第14章 施工管理
14.1專案開發實景記錄 / 145
14.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 147
1.施工進度管理 / 147
2.工程品質管制 / 156
3.安全文明施工管理 / 162
4.工程變 管理 / 164
5.工程計量管理 / 166
6.工程結算管理 / 167
7.工程款支付管理 / 169
8.工程停工與復工管理 / 170
9.監理單位管理 / 171

第15章 誠意登記與《商品房預售許可證》辦理
15.1專案開發實景記錄 / 175
15.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 179
1.蓄客的常見管道 / 179
2.誠意登記 / 181
3.房屋面積預測的辦理 / 181
4.《商品房預售許可證》辦理的條件 / 182
5.《商品房預售許可證》辦理的注意要點 / 183
6.商品房預售廣告備案 / 184
7.商品房預售款使用的申請 / 185

第16章 專案開盤與日常銷售管理
16.1專案開發實景記錄 / 186
16.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 194
1.銷售業務管理的基本流程 / 194
2.現場接待客戶的要點 / 194
3.初步洽談的要點 / 196
4.成交簽約的要點 / 197
5.辦理按揭貸款的流程 / 198
6.客戶跟進的要點 / 199
7.日常銷售管理的主要內容 / 201

第17章 工程竣工驗收
17.1專案開發實景記錄 / 203
17.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 203
1.分項工程驗收 / 204
2.工程竣工驗收的前提條件 / 208
3.工程竣工驗收的基本流程 / 209
4.工程竣工專項驗收的基本流程 / 210
5.工程竣工專項驗收的注意要點 / 211
6.工程竣工驗收備案 / 212
7.工程竣工決算 / 212
8.工程有關押金核退 / 213
9.房屋面積實測 / 213

第18章 專案交付使用與產權證辦理
18.1專案開發實景記錄 / 215
18.2專案開發相關知識解析與操作流程要點 / 217
1.工程移交物業公司 / 218
2.公建配套移交建設局、 等主管部門 / 220
3.竣工資料移交城市檔案館 / 220
4.交房準備工作 / 221
5.房屋交付使用的基本流程 / 222
6.房屋交付使用與物業管理的注意要點 / 222
7.產權初始登記與產權證辦理的流程 / 223
8.房地產產權初始登記 / 224
9.物業維修基金的繳納 / 224
10.契稅的繳納 / 225
11.產權證的辦理 / 226
12.客戶投訴處理 / 227
13.工程保修管理 / 228