連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角


	交易過程中，你的交易對手不打算設立履約保證專戶，要不要同意？　　你賣房後幾個月，買方發現有漏水，你有義務理會他？不是交屋了？　　買賣契約如何看？買賣雙方的權利義務為何？　　簽約前，為什麼要調謄本？謄本重點在哪？產權乾不乾淨怎麼看？　　父母要把房子過戶給你，要怎麼處理才好？如何節稅？　　賣房子，你要專任委託或是非專任委託？　　房地合一稅有節稅的方法嗎？　　二○一八年的時候，有一個關於房屋買賣詐騙案的新聞報導，內容是說買方沒有透過仲介私底下找尋自售房屋的屋主，談妥價格後馬上找代書簽約跑流程，並在買方支付兩成訂金後辦理過戶，過戶完成當下，買方立刻拿該不動產向民間借貸公司借款並設定抵押權，完成借款拿到錢之後卻遲遲不給付尾款，等到屋主發現不對勁時，一切卻已來不及，買方早已拿著抵押借貸來的高額鉅款遠走高飛或避不見面，屋主只拿到兩成款項，房子卻早已是別人的了。　　這樣的事件不是過去，而是現在進行式。　　當然，這麼重大的詐騙事件不多，不過，許多伴隨房地產交易而來的糾紛，確實也不少。　　從買賣雙方一切都談定，買方只是嫌了幾句屋況，屋主便拂袖而去，到雙方好不容易談成，但是交屋時間設定不良，買方過不了戶，賣方拿到不到錢，這些都會讓一件好事平添波折。　　房地產的買賣涉及到買、賣雙方，還有居間的仲介。交易金額通常對三方而言，都有鉅大的影響，差個百分之十，可能就是屋主一年的薪水，而幾十萬的介仲費，對仲介本人而言，也關係到收入的高低。　　在鉅大的利益下，大家都變得不信任人，也不被信任，在這樣的環境下，你要如何順利而安全的買或賣一棟房子？對於整個交易的過程必須有一定程度的瞭解，才可以自保。房子也許會買貴，也許會賣便宜，但是至少拿得到錢，拿得到產權完整的房。本書特色　　你遇得上的地產交易情況，都包含在內　　買賣、繼承、共有不動產、親人臥病昏迷、稅務、貸款、借名登記，自然你也會學會如何看謄本、權狀。讓你學會處理一般非專業人士，一生會遇到的地產交易情況。　　仲介出身的地政士，告訴你實用的訣竅，買屋不再送麻煩　　一定要開設履約保證專戶、簽約前買方一定要再調一次謄本、合約的價格一定要確認是否含仲介服務費、增建部分一定要詳實記載。　　「我身處暴風眼中，因此安全無慮」本書作者在永慶房屋工作多年，之後轉任地政士，如此形容他的工作。也因為他居於中心點，對產生地產糾紛的要素有清楚的瞭解。　　在本書中，他要告訴你，如何在一團混亂的時刻，保護自己的利益。專家推薦　　忠益法律事務所主持律師余忠益　　台灣房屋金華家族總經理陳金華　　新北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長陳佩芬　　湯臣集團董事．副總經理陳威利　　台灣不動產物業人力資源協會創會理事長游榮富　　房產資深媒體人楊欽亮　　昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得


	目錄第一章買房前該做什麼功課？中古屋、新成屋或預售屋如何選擇？功課一：確定房子的大小、坪數功課二：衡量自身的收入以及自備款功課三：選定房子的區域、地段功課四：中古屋、新成屋以及預售屋哪個好？第二章仲介在想什麼？斡旋、要約傻傻分不清楚如何與仲介打交道看屋時要看些什麼？什麼是一般委託？什麼又是專任委託？該付斡旋金嗎？還是簽要約書好？見面談大玩心理戰，撇步報乎你知嫌貨才是買貨人？小心踢到鐵板第三章不動產買賣流程及交易安全注意事項流程一：簽約確保交易安全，履約保證省不了流程二：用印買賣雙方須準備什麼文件？流程三：完稅應繳納之稅金，水、電、瓦斯費該如何切算？流程四：交屋買房不能住，延遲交屋怎麼辦？第四章認識瑕疵擔保責任買屋有瑕疵，賣方必須負責嗎？時間限定要注意，以免做冤大頭增建部分屬於瑕疵擔保範圍嗎？第五章看懂謄本，才不會買錯房謄本怎麼看？有何作用？建物或土地標示部建物或土地所有權部建物或土地他項權利部第六章貸款心得分享銀行如何評估貸款？現金收入可以貸款嗎？第七章怎樣送房給子女才划算？將不動產移轉給小孩，買賣好、還是贈與好？二等親不動產買賣申報，有哪些眉角？二等親不動產買賣，價格該如何決定？第八章不動產相關稅金介紹房屋稅：增建部分是否要納稅？有稅籍就是合法增建？地價稅：有兩間以上不動產，全都可以申請自用稅率嗎？契稅、印花稅、登記規費：所有契約都會有契稅嗎？登記規費是怎麼收的？土地增值稅：什麼樣的情況下要繳土地增值稅？土增稅自用稅率用過了就不能再用了嗎？房地合一稅：賣房子怎麼報稅？併入綜所稅，還是繳房地合一稅？第九章共有不動產如何解套？什麼是公同共有？什麼是分別共有？哪些人有優先購買權？共有土地或建築改良物要如何分割、如何合併？第十章如何增加權狀坪數？合法陽台補登可以增加權狀坪數陽台補登應備文件第十一章房地產老師都在教什麼？借名登記如何保障雙方權益？投資跟著老師走，買房不用錢？亂簽「AB約」，小心觸法得不償失借名登記糾紛多，教你自保有絕招第十二章親人過世了，如何辦理繼承？該注意什麼？誰是遺產繼承人？順序如何排定？除了公同共有繼承、分別共有繼承，還可以分割繼承喔！如何辦理繼承登記？應備哪些文件？第十三章不想繼承債務？你可選擇拋棄繼承或限定繼承拋棄繼承與限定繼承有何差異？該如何取捨？別以為「拋棄繼承」就不用幫忙還債第十四章避免爭產大戰，超前部署預立遺囑遺囑要怎麼立才有效？你不可不知的權益—特留分第十五章親人臥病昏迷，如何代為處理財產？監護宣告vs輔助宣告