冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧

　　常見不動產經紀業對於租售物件有未盡調查義務的爭議，這樣需負責任嗎？

　　2024年7月囤房稅2.0就要上路，此一新稅制真能逼出建商手上的大量餘屋嗎？

　　房地合一稅下，若取得房產後5年內即短期交易的不動產出賣人將被課徵35～45%高額稅率，應如何避稅？

　　平均地權條例新法打炒房新時代來臨，哪些市場行為有可能會觸法呢？

　　現在年輕人買不起房，淪為躺平族？由國家出幫忙出自備款可行嗎？

　　陸續有高價豪宅成交後被迫下架，實價登錄該不該有「蓋牌」機制呢？

　　無論是從業人員或是首次購屋族，面對詭譎的不動產交易市場，如何做精準判斷，房地產交易因涉及政策及多種法律且交易金額龐大，攸關個人財產權益影響龐大，除了簽訂買賣合約外還有許多法令的注意事項，俗話說魔鬼就在細節中，本書蒐羅常見房地產相關問題從預售屋到中古屋，從政府政策說明市場動脈，更提到目前房地未來都市更新、市地重劃、危老重建完成後，土地增值的影響。

　　筆者的部分主要分為三大篇章100種相關實務問題，都是筆者很多聽眾及學生常提出的疑慮，更解謎市場最新的脈動與發展趨勢，最新的法令政策解讀及其影響，讀者不妨細細品味。
 

買賣篇
● 聽說房仲公司比便利超商還多？什麼是不動產經紀業，想要創業加盟有什麼限制嗎？
● 不動產經紀業採行業許可、業必歸會，是指什麼意思？如果違法會怎樣？
● 檢索經濟部公司登載營業項目，常看到不動產租賃業。請問跟不動產經紀業有何不同，業者經營轉租代管商辦廠辦物件，是否違法？
● 業務人員私下從事仲介買賣，若雙方成交賺取佣金會有罪嗎？
● 未合法製作不動產說明書而銷售、屋主持有的不動產買賣契約書未由經紀人簽章有無違法？
● 什麼是廣告？怎樣算是不實廣告？有哪些常見廣告不實的案例？
● 違反競業禁止是什麼意思？從事業務開發之用，蒐集、利用個資有無違法？
● 偶然在網路上發現自己拍攝的物件照片著作遭仲介盜用，我擁有這些照片的著作權嗎？
● 基於私人情誼幫屋主刊登房屋廣告及過濾電話，或者口頭約定給付仲介報酬，諸如介紹費或紅包，這樣有無違法？
● 不動產經紀人員證明逾期了，怎麼辦？
● 什麼叫未經簽訂委託而為廣告銷售？譬如委託約已經到期，而業務員仍在銷售帶看？
● 經紀人員自己的房屋委託自己的公司來銷售，然後該公司又指派他自己負責銷售，有違反利益衝突嗎？
●我想知道，房地將來都市更新、市地重劃、危老重建完成後，土地增值稅可以減免嗎？
● 繳納土地增值稅之後，還可以退稅嗎？

租賃篇
● 租賃合約、租賃法條百百款，到底要用哪一條？
● 該如何認定租金？遲付租金幾期，房東才能終止租約？
● 109年起新冠疫情肆虐，造成全球經濟動盪包含台灣也不例外。疫情爆發期間，導致承租店面的承租人幾乎沒有營業收入，能否以「情事變更」提訴判令房東調降房租？
● 押金（擔保金）的作用為何？一定要扣抵押金後，積欠房租達二期才能終止租約嗎？
● 因為有各式各樣的惡房客，如果房東在契約中寫明個別磋商條款，這樣合法嗎？
● 租約公證，好不好？
● 若房客積欠租金，房東想提前終止租約該怎麼做？
● 積欠多少房租才可以終止契約呢？
● 政府制頒許多租賃公版應記載事項、租約範本，要用怎樣調整？
● 什麼是許可行業（準則行業）？租賃住宅服務業，跟不動產租賃業，有何不同？
● 報導租賃資訊改為「每個契約訂定之日起30日內提供給政府」之後，民眾怎樣透過實價登錄系統，查詢得到最新租屋資訊？
● 自然人房東把房屋委託代管業或出租予包租業轉租，有甚麼租稅優惠嗎？愛心房東（公益出租人）、社會住宅包租代管可以享有的租賃所得稅、房屋稅及地價稅優惠甚麼不一樣？
●租賃住宅的廣告陷阱，要如何小心防範？
● 房東把房屋出租給包租公司，或者委託代管業者管理房屋，區分所有權人（房東）因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託代理人出席。那麼，租賃住宅服務業者可不可以受託出席社區區權人會議？
● 規約、規約草約、規約範本，有何不同？
● 公寓大廈規約約定住戶不得養貓，新搬進的住戶若不願遵守，有無理由？
● 頂樓裝設太陽光電板發電、搭建簡陋的農舍（鐵皮屋）用來堆置耕作用品，不是用來居住，需要申報設立房屋設籍、繳房屋稅嗎？
● 為什麼之前住五層樓公寓，面積比現在住的大樓還大，但是現在的大樓不但面積小，房屋稅還比舊屋貴很多，國稅局是不是核錯了？
● 房屋淹水或因強烈地震房屋毀損，可以申請房屋稅減、免徵嗎？參與都更後房屋稅會不會增加？氯離子含量過高的海砂屋可減免稅負嗎？
● 買到等於賺到？違章建築物必須知道的法律常識！
● 您知道嗎，新修訂《房屋稅條例》（俗稱囤房稅2.0） 自113年7月1日起施行，並自114 年5 月1 日起開始繳納，請問對持有多間房屋的人有什麼影響？有什麼方法可以調整嗎？
● 甲在113年8月15日買了一棟房子及土地，9月10日在地政事務所完成移轉登記，113 年度購買房地後的地價稅繳納義務人是由甲或前手繳納？
● 房子外牆出租他人懸掛廣告招牌，屋頂搭建廣告鐵架收租，這樣還可以按優惠稅率課徵地價稅嗎？房子在都市更新施工期間有好幾年無法居住使用，或者因為災害損失、慈善或公益事業所使用之土地可以減免地價稅嗎？
● 請問我的房子有參加政府倡議的包租代管政策，可以減徵地價稅（房屋稅）嗎？
● 屋主缺錢欠繳地價稅，房地可以出售嗎？
● 參與危老重建跟都市更新計畫後，若重建之後房屋稅跟地價稅是否會暴增？

理財觀念篇
● 台積電被奉為護國神山，更標榜ESG，那它是不是也該負起不帶動炒房的社會責任呢！？
● 輕軌宅會跟捷運宅一樣既可保值又可增值嗎？
● 愈來愈多私立大學宣布退場，大學商圈學生套房還能投資嗎？該不該先落袋為安呢？
● 市場上頻繁看到有錢人拿現金購買數億元豪宅，他們是在理財還是在洗錢呢？
● 朋友間常會說房子自住沒差啦，什麼時候都可以進場，真的沒差嗎？！
● 近幾年來通膨非常嚴重，物價飛漲，很想知道哪種投資工具最抗通膨？是黃金還是房地產呢？
● 為什麼買房子當下都覺得貴、很貴，多年後卻又都覺得很便宜？
● 淨零減碳是全球各國都關注的課題，綠色和平組織也發布了一份研究報告，顯示到了2050 年很多西部大城市都將成為海底世界，買房子需要關心被水淹的問題嗎？
● 台灣長期處在低利的環境，定存利率很低，有人勸我不如解定存當包租公，這樣做好嗎？要考量哪些點呢？
● 近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?

房貸及風水篇
● 每次逛到信義商圈經過「陶朱隱園」，大家就會議論到底有沒有人買？有沒有人住啊？一坪真要價600 萬嗎？
● 央行連續升息，購屋人該如何做好風險評估及房貸壓力測試呢？
● 政府推出新青安房貸大受歡迎，究竟新青安是大補帖還是三聚氰胺呢？
● 30年期房貸會是民眾購屋的助力？還是成為市場房價的推力？
● 買房子都希望能保值甚至是能增值，如何避開有跌價風險的房子？
● 有人說有錢人買房愈住愈有錢，小資族買房則是愈住愈窮？
● 無殼蝸牛若是想要轉租為買，該如何評估才不會讓自己進退失據？
● 「風水」究竟是指陰宅？還是陽宅呢？人們對「風水」有哪些迷失？陽宅座向該如何看？
● 有錢人買房子之前都會先看居家風水？年青人現在購屋都已不在意風水？

市場及產品篇
● 近年來房價飆漲，新屋供給量更是暴增，台灣房市是否面臨泡沫化的危機？
● 台中市房價真的可以站穩100萬的里程碑嗎？
● 在高房價、小宅化的市場中若非得買小宅，該特別注意哪些問題呢？
● 請問「飯店宅」跟「飯店式管理宅」有何差別？為什麼「飯店宅」不能買來住人呢？
● 平均地權條例新法及其子法已經全面實施，房市會有哪些變化？
● 為什麼市場上新建案公設比愈來愈高，但是銷售狀況卻愈來愈好？
● 當子女都已離巢，人也老了，此時適合換住什麼樣的房子呢？
● 若是住家隔壁計畫興建大批社會住宅，需要快搬家嗎？
● 市場上有種論調：沒有房仲的地方不宜買房子；而房仲店頭多的地方則不宜賣房子？
● 最近去看了一戶無敵海景景觀住宅，甚是心動，若是想買這類景觀住宅該特別注意什麼呢？
● 有個朋友介紹一個店面給我，但不知道是不是該買，到底該如何挑店面呢？
● 若是異地找房子，因為諸多原因無法實地看屋，純靠網路看屋可能會產生什麼問題呢？
● 近年來台北市區出現高高薄薄的大樓產品，地點很不錯，若是想買這種類似紙片屋的房子，該特別注意哪些問題呢？

預售市場篇
● 預售屋主要檔期的推案金額是如何統計得來？
● 若是投資客手上的預售屋換約物件，可以接嗎？該接嗎？
● 市場傳出有建商因工料雙缺、雙漲影響，建案蓋不下去，若想買預售屋要如何避開這類地雷？
● 什麼是「外接待」？在「外接待」買預售屋對自身權益有何影響？
● 最近看到很多預售建案都強調不二價，是真的嗎？還是呼嚨人？
● 買預售屋沒有看這一張執照，怎麼就買到「空中樓閣」呢？
● 有專家說購買預售屋有風險，實務上會碰到哪些陷阱？
● 針對預售屋政府祭出了一連串的打炒修法，請問現在預售屋還可以投資嗎？若是投資還會有賺頭嗎？

法令政策篇
● 2024年7月囤房稅2.0就要上路，此一新稅制真能逼出建商手上的大量餘屋嗎？
● 平均地權條例新法打炒房新時代來臨，哪些市場行為有可能會觸法呢？
● 現在年輕人買不起房，淪為躺平族？由國家出自備幫忙買房可不可行呢？
● 陸續有高價豪宅成交後被迫下架，實價登錄該不該有「蓋牌」機制呢？
● 實價登錄已進階到實價登錄2.0，後續還有無機會再精進到3.0？
● 近年房價高漲，有業者直指政府才是炒房元凶，這是真的嗎?可有具體事證？
● 內政部發布的建物買賣移轉件數可以當成景氣好壞的依據嗎？會不會落入「刻舟求劍」的謬誤？
● 政府一再祭出打炒房政策，特別是針對預售屋炒作，但是成效似乎不彰，有人建議不如制定預售屋銷售管理條例專法？
● 總統大選雖然平和落幕了，但還是存在有地緣政治風險，民眾購屋意願是否會受到此衝擊與影響呢？
● 2025年台灣就會提早進入超高齡社會，老年人口占比會超過20%，高齡長者買賣屋是不是該有不一樣的保護機制？

作者簡介



張欣民

　　消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
　　正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
　　Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
　　中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
　　中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
　　台北市不動產仲介公會公關主任委員
　　天時地利不動產公司創辦人
　　士林社區大學房地產投資課程專任講師
　　國家建築金獎評審團顧問
　　政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長

　　學歷與專業認證：
　　國立政治大學地政系碩士
　　國立台灣大學外文系學士
　　英國皇家特許測量師（MRICS）

　　經歷：
　　-消費者文教基金會房屋委員會召集人
　　-中國土地改革協會文宣主任委員
　　-中華民國租賃住宅服務商業公會全聯會營保金管委會委員
　　-德霖技術學院不動產經營系專技人員助理教授
　　-美商ERA易而安不動產公司行銷顧問
　　-太平洋資產管理公司總經理
　　-信義房屋不動產企研室協理兼發言人
　　-好房誌編輯總監
　　-工商徵信通訊社-市場與行情記者
　　-亞洲商業月刊主編
　　-中國經濟通訊社編譯

　　相關著作：
　　-跟著專家買房子：張欣民教你十要八不聰明購屋
　　-這樣買房會增值：張老師教你的投資買房34堂課
　　-房仲勝經：緃橫億萬商機
　　-房市日光大道：張欣民老師談房論市
　　-台灣地區產業年報:營建業（1994）
　　-台灣地區產業年報:房地產業（1993）

連世昌律師

　　學歷：
　　中國北京對外經貿大學法學博士
　　私立輔大法律研究所
　　私立東吳法碩專班財經法組(肄)
　　國立台北藝術大學藝教所(肄)

　　經歷：
　　消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
　　全國律師聯合會不動產委員
　　新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
　　TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
　　經濟部中小及新創企業署榮譽律師
　　台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
　　台北捷運公司企業工會常年法律顧問
　　中華民國仲裁協會仲裁人
　　曾任職台灣苗栗地方法院

　　相關著作：
　　-商事法（龍騰文化）
　　-未竟的遺願—15堂課遺囑課
　　-負擔的照護—給父母最體貼的幫助(合著)
　　-「失智」就是這麼一回事！失智症的評估、功能障礙與治療(合著)
　　-房地買賣風險法律控（永然文化出版）
　　-房地買．賣．仲介三贏法律策略(永然文化出版)
　　-代銷．仲介紅不讓(合著)（永然文化出版）
　　-不動產抵押權法律與登記實務DIY(合著)（永然文化出版）
　　-別讓共有綁死不動產(合著) （永然文化出版）
　　-房地產交易的關鍵報告
　　-吉屋出租
　　-勞工幹嘛受委屈—懂職場法律不吃虧
　　-老闆幹嘛受委屈—懂職場法律不吃虧
　　-孩子，這樣做錯了嗎？
　　-別讓孩子因無知而觸法(開企出版)

　　系列文章：
　　-月旦財稅實務評析(元照出版)
　　-月旦會計實務研究(元照出版)