輕鬆搞定公寓大廈 2

　　本書內容，除一般常發生之公寓大廈大小事外，有別於他書，特別與公寓大廈管理條例看似無關，但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入，並增列裁判簡評、裁判選輯（裁判要旨），以符實際所需，住戶與管理委員會將可藉由本書，解決自身及社區的大小事。

作者簡介

劉孟錦律師

　　法學碩士、律師高考及格、地政士特考及格、專利代理人、台灣聯合法律事務所所長、台灣法律網主持人

著作
　　《討債進行式》、《勞資糾紛解決有門道》、《勞工權益案例實務》、《政府採購法案例實務》、《房地產案例實務》、《輕鬆搞定公寓大廈》、《公寓大廈法律教戰手冊》、《債款催收（討債行動）法律實務手冊》、《婚姻變奏曲(一)：外遇》、《離婚智囊團》、《如何離一個乾淨的婚》、《婚外情（婚外生子）法律教戰手冊》、《兩岸保險契約法》、《台灣人的憲法與政府》、《台灣人的法學緒論》

楊春吉（故鄉）

　　榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者（榕樹學堂故鄉）、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、免費義務法律顧問、公職

著作

　　自著：地籍圖重測後疑義處理之初探；故鄉的法律見解（租賃、旅遊、政府採購篇）；【新聞疑義】等。

　　與劉孟錦律師合著：勞工權益案例實務（一）（二）；政府採購法案例實務（一）至（十四）；房地產案例實務（一）至（九）；輕鬆搞定公寓大廈；勞資糾紛解決有門道；不動產法拍案例實務（一）；政府採購裁判選輯暨簡評（一）；寵物法律案例實務；刑事法案例實務（一）等。

　　與胡綺萱合著：老公的情書；買預售屋very易（一）；【政府採購裁判點評】等。

第1篇　案例實務解析

　第1章　住戶之權利義務
　　一、管理費可否打折？
　　二、未繳管理費的住戶，可以要求他走側門嗎？
　　三、住戶積欠管理費，管委會付給律師的服務費可否要求該住戶支付？
　　四、大樓電梯有討厭的菸味，怎麼辦？
　　五、未漏氣住戶不同意瓦斯管線經過外牆面，怎麼辦？
　　六、一樓說裝遮雨棚，就可以裝嗎？
　　七、社區內，有人做起民宿或日租套房，怎麼辦？
　　八、一樓店家可否佔用騎樓，禁止二樓以上住戶停放？
　　九、個別住戶使用之信箱得否增設？其費用由誰負擔？
　　十、大樓地下室污水馬達低頻共振，有解嗎？
　　十一、承租人積欠管理費，可限制其搬遷嗎？
　　十二、在電梯間（自家門口）置放物品，是否有法可管？臨時動議，法源為何？
　　十三、夏日蚊蟲孳生，住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲？又管委會委員會議決議每次委員會出席委員發放500元出席費，是否合法？
　　十四、保全就住戶長相身材說長道短，怎麼辦？
　　十五、尚未成立管理委員會，頂樓住戶已經將冷氣室外機安裝於該住戶自己的頂樓上方，且經過建商的同意，是否違法？樓頂漏水情況嚴重，其他共有人推說沒錢，怎麼辦？
　　十六、冷氣機一直對我排熱，怎麼辦？
　　十七、沒電可用，跟台電申請電錶繳費後，台電拉電線要經大樓公共管道間，但管委會強力阻擋，怎麼辦？
　　十八、廊道得約定為專用？約定專用但仍須供人行走，是否為物之瑕疵？
　　十九、鞋子放自家門外要如何處置？
　　二十、在社區中庭擺放竹竿、衣服等雜物，管委會得將其視為無人物品，清除「丟掉」嗎？
　　二十一、沒公德心的住戶，在公共使用走道堆置雜物，怎麼辦？
　　二十二、鑑定漏水所生之費用，得否由有歸責者支付？
　　二十三、房子全新，樓下天花板漏水，我們須負責嗎？
　　二十四、抽水馬達壞了，一樓住戶拒絕進入或使用，管委會怎麼辦？
　　二十五、廠辦戶之員工，可否使用共用部分？
　　二十六、住大樓，燒香，有犯法嗎？
　　二十七、公寓大廈管理費兩戶可併一戶繳嗎？
　　二十八、公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後，是否應繳納前手所積欠之管理費？
　　二十九、陽台外牆外之空間，是誰的主權？
　　三十、他人因勞資糾紛以轎車佔用公司私有車位，怎麼辦？

　第2章　規約及區分所有權人會議
　　一、當初入住時，規約並未規定禁養寵物，修正後規約，禁養寵物，怎麼辦？
　　二、規約內有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定，可以嗎？
　　三、修正規約，得否適用公民投票法？附隨義務得否依誠信原則解釋而來？
　　四、區分所有權人會議決議，純粹是以問卷調查，但未經召集、公告或通知之程序，合法嗎？
　　五、修正後規約，是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？
　　六、規約規定及區分所有權人會議之決議，得溯及既往嗎？管委會主委對外簽約期限，可以超過任期嗎？
　　七、區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反公寓大廈管理條例第31條、第32條，怎麼辦？
　　八、區分所有權人會議之決議，得否牴觸法院判決？

　第3章　管理組織
　　一、社區使用的公共基金之時機和注意事項？
　　二、公共基金要存多少，才可停收？
　　三、公寓大廈管理條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，起造人是否有其他負擔之承諾，管理委員會自得否請求其提列公共基金？
　　四、歷屆辦活動已成慣例，得否援引此慣例，以管理費支應？
　　五、頂樓若被佔用加蓋違章建物，管委會可否收取管理費？
　　六、委員會的委員要如何職辭？
　　七、社區財委突然罷工，怎麼辦？
　　八、一戶得否兩人同時擔任委員且接受支薪？
　　九、甲在同社區ABC棟內均有區分所有權，得否同時參選同一管理委員會但配額分屬社區ABC棟之管理委員？
　　十、管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎？
　　十一、管理委員會僅以口頭約定，自行委任或僱傭警衛，發生糾紛，怎麼辦？
　　十二、自聘之清潔人員不適任，如何提前解約？
　　十三、公告欄上張貼的公告，住戶都可以任意取下與撕毀嗎？
　　十四、管委會可以公布未繳交管理費之住戶棟別及姓名嗎？管委會的權力是否凌駕於住戶大會之上？
　　十五、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，應何時移交？
　　十六、區分所有權人負賠償責任，得否以管委會為被告起訴請求之？
　　十七、管委會擬與還在試用期的保全公司解約，是否要等到試用期滿還是在試用期間內解約就可以？解約之後有委員希望由某家當初未入圍的廠商接任，是否可行？
　　十八、管理委員會得否就共用部分，訴請返還不當得利或請求損害金？
　　十九、財務月報表不公告，可以不繳管理費嗎？
　　二十、共用部分之修繕義務，管理委員會得否約定排除？
　　二十一、3000-5000元的修繕，不須經區分所有權人會議決議嗎？
　　二十二、社區游泳池未依規定設置救生員，會受到何種處罰？
　　二十三、管委會須繳交房屋稅嗎？
　　二十四、住戶私接公用電，財委怎麼辦？
　　二十五、地下室停車位總是由固定之特定人承租，我老是租不到怎麼辦？租賃物應納之一切稅捐，應由誰負擔？
　　二十六、管理委員會可以不幫員工保勞健保嗎？
　　二十七、四個建案基地（四張使用執照）因為具有整體不可分割性，適用公寓大廈管理條例第53條，還是第26條？

　第4章　其他
　　一、淺談優良公寓大廈之評鑑
　　二、再談優良公寓大廈之評鑑
　　三、公寓大廈管理條例有問題該向誰請教？
　　四、清除土地廢土協調或房屋氣爆而受損之回復原狀，是否為保存行為？
　　五、老李在社區荒廢的公地上種菜，會被判刑或求償嗎？
　　六、違章建築，得否查封、拍賣？
　　七、判決勝訴在案，但對方仍不拆屋還地，怎麼辦？
　　八、仲介公司將我的房子誤登在「求售」目錄，影響正常生活，怎麼辦？
　　九、土地與房屋係不同人所有，土地所有權人有權收取房租嗎？
　　十、買賣契約因故解除，居間人得否請求報酬？
　　十一、繳完尾款，但建商倒閉了，如何塗銷抵押權？
　　十二、豪宅新屋，只給毛胚屋，是對的嗎？
　　十三、磁磚嚴重空心，審判長會依據什麼，判決賠償金額？
　　十四、建商未依約加裝止水閥和減壓閥，怎麼辦？
　　十五、樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，怎麼辦？
　　十六、房子被假扣押還能住多久？
　　十七、同棟大樓的住戶屢次用不雅的言語來污辱我，甚至威脅要殺害我們全家，請問我該怎麼辦？
　　十八、樓上時常深夜11點過後發出惱人的噪音，如何蒐證，採取何種的法律行動，來換取居家的安寧？
　　十九、釋字第400號解釋，得否為請求損失補償之基礎？向非賠償義務機關請求國賠，有理嗎？

第2篇　裁判簡評

附錄
　壹、公寓大廈管理條例
　貳、公寓大廈管理條例施行細則
　參、公寓大廈管理服務人管理辦法
　肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
　伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
　陸、公寓大廈規約範本