集合式住宅管理 - 城邦阅读花园


	公寓大廈管理維護公司在8、90年代，仍是個新興的服務業，各家從業者的管理方式仍在摸索與學習中。當時的總幹事，大都是軍系的退役軍人，靠著自身的軍中行政歷練經驗，在社區摸索中學習與成長，但陣亡率卻高達60～70％，原因就在於沒有實務的教育訓練可循。筆者整理從業10餘年的實務經驗，藉由本書的散播，期能讓新進從業者減少新手摸索期，提供執業參考方向，以讓各集合式住宅管委會能在從業者的協助下，達成管理有序的良善社區。　　各式社區所發生之管理問題繁多，綜觀每個社區發生之管理問題均大同小異，惟各家物業管理公司的處理方式卻毫無標準規範可依循，導致各社區行政管理工作各行其事，讓社區管委會與住戶無所適從。　　經常發現管理權人逾越應有權限或應作為而不為，造成住戶之權利受損；此時，社區聘僱的公寓大廈管理服務人員就必須發揮其專業功能，依據所受的專業訓練與知識，協助管委會依法規處理各種行政管理工作，將社區運作導入常軌，以發揮管委會應有的管理功能並維護全體住戶之權益。


	目錄前言 002 壹、總幹事入門 010 一、執業人員應有的認知 010 二、應具備之條件與素養 011 三、認識大樓的機房設備與管路配置 017 四、認識社區的各種管路類別： 034 五、認識集合式住宅管理所涵蓋內容 040 六、社區行政事務運作與管理方式闡述 046 貳、社區各種常見狀況之處置 138 一、住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業之處置？ 138 二、停車場住戶專有車位遭人佔用之處理方式與相關法律參考 140 三、住戶任意棄置垃圾、製造噪音、惡臭、妨礙安寧等行為之處置 143 四、住戶房屋專有部分修繕責任與保固期修繕責任認定與糾紛處置 148 五、管理費收繳與催討流程 151 六、有關社區公共區域與住戶專有部分的財物失竊之賠償責任 153 七、住戶申請房屋裝潢施工，管委會應如何執行相關要求與房屋驗退作業 154 八、社區內拾獲遺失物之處置方式 158 九、住戶家裡馬桶、浴室地面排水孔、廚房流理台、陽台排水孔發生阻塞之處置 159 十、建商代管期間至管委會成立，此期間內的社區管理維護費用，應如何分擔？ 161 十一、社區發生竊案之應有處置與責任歸屬 162 十二、住戶房屋產權移轉時，管委會應行注意事項 165 十三、住戶於陽台或窗戶加設鐵鋁窗，或於外牆張貼廣告物、在頂樓平台裝設曬衣架、空中花園或其他類似之行為（裝設衛星碟盤、無線基地台、冷氣主機…），其處置方式如何？ 166 十四、住戶或利害關係人要求閱覽、影印社區的財務報表、會計憑證、帳冊、會議紀錄、欠繳應負擔費用情形，其相關限制與規範 168 十五、社區於規約訂有違規罰款條文是否合法？若違規戶拒繳罰款，應如何處置？ 169 十六、「管理委員」請辭之應行程序 171 十七、住戶於騎樓或開放空間、法定空地、共同走廊擺置桌、椅、廣告牌以供作營業行為，管委會應如何處置 173 十八、社區管委會於地下停車場公共空間或一樓開放空間、法定空地增設停車位之適法性與應行程序 174 十九、管理委員的任期規範 175 二十、對於欠繳管理費住戶，管委會可否逕行將其通行出入門禁卡銷號？停止其公設使用權與訪客通告服務及信件代收服務？ 177 二十一、集合式住宅的專有部分可否設立公司行號或申請營利事業登記？ 178 二十二、建商對於出售之房屋所應負之保固責任與保固期限之規範。 179 二十三、社區小型游泳池、SPA池、戲水池，是否需要配置救生人員方可使用？ 181 二十四、對於破壞建物外觀與搭設違章建築行為的正確處理程序 183 二十五、社區店面招牌廣告及樹立廣告的管理 184 二十六、放任寵物破壞環境衛生、驚嚇住戶、影響公共安寧之處置 185 二十七、住戶於住宅區內其專有部分從事商業行為之處置 186 二十八、社區每屆的管理委員選舉作業，是否必須於區分所有權人會議上舉行方屬合法？ 188 二十九、管委會將社區公共基金的一部份分發給每戶住戶作為年終紅包，此行為是否有違反公寓大廈管理條例的規範？ 190 三十、調閱、燒錄監視器畫面的正當程序 191 三十一、防颱準備工作 192 三十二、火災發生時的狀況處置。 195 三十三、如何防止社區住戶遭遇詐騙事件 197 三十四、如何改善家裡產生的污水臭味問題 199 三十五、住戶於專有部分內門窗或門首張貼租、售屋廣告之適法性 201 三十六、社區視聽室公開播放影片是否有違著作財產權規範？ 202 三十七、如何防範瓦斯氣爆的發生 204 參、管理委員會的運作 206 一、委員會之定義: 206 二、委員會的運作 208 三、管理委員會的管理工作項目 212 四、法律賦予管理委員會管理權限為何？如何行使？管委會如何用合法權限來約束住戶遵守社區規範 216 五、擬定短、中、長期社區財務預算之重要性 218 六、如何計算合理之管理費收取額度 222 七、管理費催繳流程與方式 224 八、管委會最好制訂管理委員自律公約，以為委員遵循之規範 226 九、社區物業、保全公司與其他協力廠商之招標作業流程 228 十、管委會如何對於社區合約廠商進行管理與監督 230 十一、撤換「管理維護公司與保全公司」之注意事項與交接流程 233 十二、如何罷免不適任之委員 237 肆、公寓大廈管理條例的實務運用 240 伍、住戶的權利與義務 307 陸、結論 320