買房全攻略，精準預測房市走向，業界專家教你找到最低點！自住或投資都能買到理想房


	央行連連升息、平均地權條例通過，房市瞬息萬變，何時才是最佳買房時機？與其聽信媒體網紅告訴你能不能買，不如自己判斷！　　【洞見房價趨勢】　　房價會受到市場供需、政策法規等影響，該如何預測？　　現行打房政策有哪些該注意？對未來房市影響大嗎？《平均地權條例》如何影響房市？　　【掌握買賣時機】　　想靠房產獲利要買對時機，更要賣對時機！　　買賣時機怎麼看？什麼時候賣獲益最多，還要看房地合一稅？本書特色　　●從基礎資料搜尋到進階法規分析，適合各階層學習者使用　　本書從最基礎的房價資料搜尋開始介紹，循序漸進說明如何利用這些資訊，最後詳細分析各項不動產相關法規政策如何影響房市，全方位網羅房地產知識。不論是沒有買過房的首購族，或是代銷、建設、仲介業者，還是銀行從業人員，都可以從本書獲得更全面的房地產觀點，並透過結合實務與理論的說明，讓讀者可以立刻在投資或工作上運用！　　●學會算合理房價，前進六都房市不怕買貴　　想要在六都買房，卻又怕買在最高點嗎？本書教你如何避開炒作嚴重的區域，找到房價在合理負擔範圍內的標的，透過房地合一稅收、買賣移轉棟數、稅籍戶數與設籍戶數差異，判斷炒作情形，找到仍有上漲空間的最佳區域，讓投資效益最大化！　　●市面上最詳細的房貸解析，選對方案幫你省百萬　　「固定式利率」、「機動利率」、「一段式利率」、「階段式利率」光是利率選擇就看得一頭霧水，償還貸款方式更是不知道該如何選擇嗎？本書實際算給你看！用實例比較不同利率及還款方案的優劣，幫你選出最適合你的房貸方案。不論是想要讓資金得到更彈性的利用，還是想要繳最少的利息，通通都有最佳解！業界好評推薦　　王俊傑　（上市）海悅廣告總經理（代銷公會理事長）　　林宏澔　台北市建築經營管理協會理事長　　邱顯樹　（上市）達欣開發總經理（前達欣工程總經理）　　施光訓　中信金融管理學院校長　　許洛婕　理財周刊總經理　　郭建中　聯合徵信中心董事長　　陳達生　前兆豐銀行風險管理處處長　　彭國恆　璞園開發總經理　　游武龍　（上市）宏普建設總經理　　蔡漢霖　連雲建設總經理兼台北市都市更新協會理事長　　（按姓名筆劃排序）


	目錄推薦序作者序 Chapter 1. 不花錢也能找到理想房屋一、掌握最新動向，利用報章雜誌專欄（一）工商時報（二）經濟日報二、活用不動產數據，彙總資訊網站參考（一）財經M平方（二）國泰房地產季報（國泰房地產指數）（三）信義房價指數（四）好房網（五）樂居三、房市第一手資訊平台（一）中央銀行統計資訊網（二）內政部不動產資訊平台四、房屋貸款試算各銀行網站（以國泰世華銀行網站為例） Chapter 2. 實價登錄一、什麼是實價登錄？有沒有實價登錄有差嗎？二、實價登錄介紹，新舊制差在哪？三、實價登錄2.0四大重點（一）地號門牌完整揭露（二）增訂查核權及加重罰則（三）紅單交易納管（四）預售屋全面納管四、實價登錄陷阱（一）中古屋單價納入車位坪數，小心房價失真（二）親友間特殊交易（三）利用附贈裝潢、家具墊高價格（四）約定專用項目五、買房注意這幾點！網站操作教學（一）付訂金前別忘了查價格（二）了解歷次價格和持有期間（三）備註欄中藏秘密，特殊交易看這裡（四）利用社區價格破除做價 Chapter 3. 利用不動產指標及數據分析看懂房市一、房市資金面指標解讀不動產指標1：購置住宅消費者貸款年增率不動產指標2：建築貸款年增率二、房市供給面指標解讀不動產指標3：全國新建餘屋（待售）住宅不動產指標4：房屋稅籍與設籍戶數差異三、房市需求面指標解讀不動產指標5：低度使用（用電）住宅，俗稱空屋統計不動產指標6：買賣移轉棟數四、房市信心面指標解讀不動產指標7：消費者信心指數（消費者）不動產指標8：營業氣候測驗點（廠商）五、房市經濟面指標解讀不動產指標9：貨幣供給量不動產指標10：加權股價指數與營建股股價不動產指標11：房貸利率不動產指標12：匯率六、實際運用以上指標，判讀最佳進場時機 Chapter 4. 市場解讀一、回顧不動產市場大事件（一）近二十年國泰信義房價指數——房價長期易漲不易跌（二）民國90年至103年——持續上漲（三）民國103年至107年——熱過頭後的房市修正（四）民國107年後——房市回穩並持續上漲二、圖解房市供需法則——成本推動、需求拉動、預期心理（一）原始供需（二）成本推動——房價推升（三）需求拉動——房價持續推升（四）加入預期心理後——房價再推升三、投資客務必注意的「房市景氣循環」（一）景氣循環介紹（二）房市中的景氣循環四、景氣復甦四型式（景氣衰退曲線）（一）V型（二）U型（三）W型（四）L型五、房市價量循環四象限（一）價量循環四象限（二）歷年房屋市場中的價量循環六、如何配合景氣復甦型式操作房市（一）整體房價趨勢預測（二）V型復甦——發生可能性20% （三）U型復甦——發生可能性35% （四）W型復甦——發生可能性45% Chapter 5. 預售屋、新成屋、中古屋一、搞不清楚預售屋、新成屋、中古屋？優缺點一次看清楚（一）預售屋（二）新成屋（三）中古屋（四）優缺點比一比二、買房貸款須知！各種房屋商品貸款差異三、預售屋購屋流程及注意事項四、新成屋購屋流程及注意事項五、中古屋購屋流程及注意事項六、怕買貴了嗎？教您如何算出合理房價（一）速算法（二）進階估算 Chapter 6. 六都房價解析一、房市哪裡熱？教你怎麼看現在是不是漲超多？二、哪裡還能買？辨別區域房價合理負擔範圍（一）數據告訴你六都買房有多辛苦（二）利用租金評估六都哪裡還能買（三）帶你看六都買房平均花多少，教你算出六都合理房屋總價（四）房貸期數越拉越長，未來你負擔的起嗎？三、六都房價區域分析（一）區域分析——台北市（二）區域分析——新北市（三）區域分析——桃園市（四）區域分析——台中市（五）區域分析——台南市（六）區域分析——高雄市 Chapter 7. 房貸方案該如何選擇一、房貸兩大心法（一）房屋貸款五大重點（二）遵守333原則二、各家銀行利率如何選擇？（一）固定式利率VS機動利率（二）一段式利率VS階段式利率（三）一段式利率VS政府優惠利率（加權平均法）＊青年安心成家購屋貸款三、償還貸款方式一次看（一）按月繳息，一次還本（二）本金平均攤還（三）本息平均攤還（四）本金平均攤還VS本息平均攤還四、貸款年限及寬限期的應用（一）貸款年限多久最適合我（二）哪些因素會影響貸款年限？（三）我該使用寬限期嗎？（四）貸款方案比較五、如何提高房屋貸款額度並降低利率（一）決定貸款成數及利率的因素（二）拉高房貸成數並降低利率的方法六、買房必看！貸款注意事項（一）帳管費、開辦費、鑑價費、代書費及設定費（二）貸款綁約及違約金的收取方式 Chapter 8. 中央銀行如何影響房市一、不可不知的利率和選擇性信用管制二、中央銀行利率大解析（一）什麼是利率？（二）利率為什麼重要？（三）洞悉房市的三大利率？手把手教你如何操作（四）銀行百百家，房貸利率哪家最優惠？三、選擇性信用管制什麼是選擇性信用管制？四、是做做樣子還是來真的，選擇性信用管制有效嗎？——利率與選擇性信用管制案例（一）升息反轉，你的房貸還撐得住嗎？——升息三碼下房貸的變化（二）選擇性信用管制——自然人第三戶購屋貸款（三）選擇性信用管制——公司法人購屋貸款 Chapter 9. 金管會的政策如何影響房市一、金管會調整不動產風險權數如何影響貸款？二、金管會啟動銀行不動產授信金檢後，如何影響建商及房貸客戶？三、銀行法第72條之2規定及對貸款之影響四、總結金管會政策對房市的影響政策1：金管會調整不動產風險權數政策2：金管會金檢銀行授信業務政策3：銀行法72條之2的規定 Chapter 10. 解讀內政部公開指標及打房趨勢一、內政部跟房屋市場有關嗎？二、如何從內政部公開指標了解房市？（一）交易量能指標（二）房市供給指標（三）房價負擔重要指數三、內政部現行規範及未來修法趨勢（一）預售屋紅單交易納管，紅單炒房手法解析（二）內政部五大招防堵預售屋炒房 Chapter 11. 財政部「房地合一2.0」如何影響房市一、稅率能影響房市？房地合一2.0上路後稅收創新高二、為什麼要有房地合一2.0？房地合一稅是什麼？三、房地合一稅大解析，舊制新制差在哪？（一）房地合一稅實施時間（二）房地合一2.0好複雜？圖解看懂計算方式四、房地合一2.0六大重點——1.0和2.0比一比（一）適用日期（二）短期套利者課重稅（三）法人比照個人課稅（四）房地課稅範圍擴大（五）房地漲價總數額及推計費用設上限（六）排除條款五、房地合一2.0彙總（一）房地合一2.0比1.0要多繳多少？（二）持有時間是關鍵，預售屋什麼時候賣比較好？（三）房地合一稅白繳了，兩方案享有稅率減免