買房讓日本人幸福了嗎？

“買房讓日本人幸福了嗎？”

“買房今後也會讓日本人幸福嗎？”

回答當然是“Yes”。必須是“Yes”。而且必須一直是“Yes”。

人口減少、經濟下行、市場泡沫化、全國房價下降……即使這種現實擺在眼前，很多人還是被一個無法用理論解釋的衝動和執念所束縛：“我要買房。”

然而，現實情況又是如何呢？

“住宅建後平均使用壽命”日本是三十年，美國是五十五年，英國是七十七年。

也就是說，工薪族花費畢生積蓄、歷經多年還清房貸之後，你的房子很可能已經隨著歲月的流逝而老化貶值甚至淪為廢墟。

此外還有因房屋品質問題而發生鄰里糾紛、不期而至的房產泡沫、高層建築給老人和孩子帶來的安全隱患、缺少民主化管理導致業主委員會失效……

本來應該是給住戶帶來幸福的房子，也有可能變成你的負累乃至噩夢。

這些問題是否可以規避？我們又能做些什麼？

從業三十年的日本資深房產顧問的良心告白，揭開房產仲介絕不願意透露的行業秘密。
 

前言——樓房給日本人帶來的正負面影響

第一章 買房讓日本人走向幸福了嗎？
危機中的樓房/樓房改變了日本人的生活/住樓房的風險/何謂“樓房”/彰顯高級感的詞——“公寓”/為了解決住房不足而大量興建的“新村”/樓房推動了小家庭化和少子化

第二章 樓房的黎明期
日本樓房的原型/樓房的使用年限/《區分所有法》的誕生和現存問題/基於性善論的管理運營/當了主任就可以為所欲為/管理規約難以更改/禁止“民宿”的困難/重建的高門檻/對所有權的過度保護

第三章 業主委員會與民主主義
失效的民主主義/如何讓業主委員會發揮作用/管理的“特權”/附贈四件套/更換物業管理公司/優秀的樓房管理顧問是什麼樣的/變身為物業管理公司長期收益計畫的“長期修繕計畫”/要有物業費等同於稅金的意識/業主委員會的民主主義成熟了嗎？/租賃型樓房的管理運營/被“爆買”的日本不動產/購買日本不動產的理由/如何與外國人共存

第四章 以賺錢為目的的樓房
郊外的新建商品房十年後半價/三十五年房貸急速擴大了購房需求/樓盤開盤前的流程/門檻極低的房地產開發/只要有資金，小白也能幹/長谷工樓房開發計畫/房地產界的優衣庫/何謂新建商品房的JV？/新建商品房市場的不透明性/有不用創收的開發商嗎？/樓房的成本價/高高在上的房地產界/“讓他買房”、“下套”以及“滅掉”/讓客人失去冷靜判斷能力的樣板房銷售/價格只告訴來訪者/“預告廣告”這朵奇葩/購房者日益增強的疑慮/“雪藏”的惡習/待宰的羔羊/雙向仲介應該被視為違法/呼籲對外開放REINS/二手房交易的新可能性

第五章 周而復始的房地產泡沫
形成泡沫的軌跡/“黑田泡沫”的到來/為什麼商品房容易泡沫化？/①新建商品房開發商/②二手房仲介公司/③活躍在泡沫期的仲介公司和代理商/房地產泡沫究竟是什麼？/工資不會泡沫化/逐步下滑的房租/東京也在追趕世界性的泡沫/第三次泡沫也終將破裂/“工薪族房東”的成功概率/喜歡隨泡沫起舞的日本人/“土地神話”的破滅

第六章 美中不足的住宅——樓房
夏天沒有空調的新村/“夏天不用空調”的獨特嘗試/停電的話連水也用不了/如果在塔樓公寓遭遇地震/沒有電就無法生活/又多了一個由地震引發的擔憂

第七章 樓房有損日本人的健康嗎？
鋼筋混凝土怪物/奪走體溫的建築材料——混凝土/樓房與過敏的關係/開始在高層居住的日本人/在高層住宅育兒有危險嗎？/塔樓公寓潛在的健康問題/二十五樓以上心臟驟停患者的生還率為零/塔樓公寓的樓層等級制度

第八章 為了開拓樓房的未來
成為社會問題的老舊樓房/再過十年，樓房廢墟將不斷增加/不能重建的理由/“五分之四贊成”的壁壘/讓重建變為可能的條件/不符合現狀的《區分所有法》/日趨嚴重的“物業費未繳納物業費”問題/樓房成為日本人居住的主流/一百年後日本人還住樓房嗎？/對私有財產權的限制必不可少/樓房的“管理”與“政治”如出一轍

尾聲——兩棟樓房的奇跡
澤田公寓的幸福姿態/白金塔的挑戰
後記

榊淳司

房地產專欄評論家。1962年京都出生，同志社大學法學部、慶應大學文學部畢業。從1980年代後半期開始涉足房地產廣告策劃以及銷售工作，從業超過二十年，後從事房產諮詢和專欄寫作。著作有《2025年東京不動產大暴跌》 （east新書）、《買房讓日本人幸福了嗎？》（集英社新書）、《年收入300萬日元也能置業！》（Business & Money）、《住房格差》(講談社現代新書)等多部。