代銷‧仲介紅不讓：代銷‧仲介業法律＆行銷成功雙秘笈


	代銷業與房仲業者，在現今不動產交易市場上，扮演著相當重要的角色；而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡，須知：「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」！　　本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念，由資深律師、銷售高手共同執筆，引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭，昂然挺立，衝出漂亮的成績單！買、賣雙方消費者從本書看門道，亦能識人有術，作出正確的選擇。


	目錄李序第一章　基礎概念文◎吳任偉壹、「不動產」的定義與範圍　　一、相關法律規定　　二、《民法》規定的「不動產」，是指「土地」　　　「定著物」　　三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動　　　產」　　四、其他法律所規定的「不動產」　　五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差　　　別？貳、不動產經紀業：就是「代銷」與「仲介」參、不動產經紀業的經營要件肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型　　　一、法律定性　　　二、代銷業務類型伍、仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型　　一、法律定性　　二、仲介業務類型陸、不動產經紀業與「個資保護」第二章　進階應用文◎吳任偉、許淑玲壹、代銷法律制度簡介　　一、代銷業與《不動產經紀業管理條例》　　二、代銷業與《公平交易法》　　三、代銷業與《消費者保護法》　　四、代銷業與「廣告真實義務」貳、仲介法律制度簡介　　一、《不動產經紀業管理條例》　　二、《民法》：「居間」或「委任」契約？　　三、《公平交易法》：不實廣告　　四、《消費者保護法》：定型化契約　　五、物之瑕疵擔保與保固期之介紹　　六、員工保密及競業禁止條款　　七、仲介契約書參考範例第三章　代銷糾紛實例　解析文◎連世昌壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期肆、甚麼是預售屋「轉紅單」與「換約」機制？未完　　工交屋前，可以「換約」嗎？伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！　　一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點　　二、提供預防之道作為參考陸、都是躁鬱症惹的禍　　一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力　　二、誠摯的建議柒、「春天戀人」變奏曲捌、窗外有墳塚，周杰倫母告建商　　一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房　　　屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用　　　狀況的義務　　二、誠摯的建議玖、預售屋縮水，不必找補嗎？拾、車道及其他空間面積由誰負擔？拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎？　　一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐　　　約」建地在「乙種工業區」，是不可以作一般住　　　宅使用的　　二、誠摯的建議拾壹之一、建造執照建物使用用途登載為「一般事務　　所」，究竟是否可作為住家使用？拾貳、什麼是「地上權住宅」？　　一、必須了解常見的地上權開發型態有兩種　　二、地上權住宅的優、缺點　　三、地上權住宅在法律上應注意的事項拾參、買屋坐落方位有爭執拾肆、不動產買賣與租稅申報　　一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅　　二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同　　三、租稅復查與行政救濟拾伍、停車位規格有誤差　　一、什麼是「法定停車空間」及「獎勵、增設停車　　　空間」？　　二、停車位的尺寸規格應該多少才對？　　三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可　　　以全部找補　　四、誠摯的建議拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？　　一、買方違約，建商可沒收已繳價金　　二、建商須退還沒收超過的價款　　三、誠摯的建議第四章　仲介常見糾紛之預防與實例解析文◎李永然壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質貳、不動產仲介人員對義務的應有認識　　一、廣告不得誇大　　二、重要事項說明的義務　　三、應親自處理事務的義務　　四、保守秘密的義務　　五、應盡「善良管理人」的注意義務參、不動產說明書肆、常見糾紛　　一、以台北市、高雄市為例，參內政部房地產消費　　　糾紛原因統計表季報表（108年第1季至第3季）　　二、契約書審閱期　　三、給付服務報酬與違約金　　四、未提供不動產說明書　　五、凶宅及漏水房屋　　六、斡旋金與要約書第五章　代銷、仲介業者行銷秘笈文◎吳家德壹、代銷業行銷流程與內容　　一、代銷、仲介業銷售內容之差異　　二、行銷的意義　　三、行銷架構　　四、房地產代銷業的行銷內容　　五、代銷的作業流程　　六、代銷公司產品策略流程　　七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？　　八、賣方4P與買方4C 　　九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？　　十、個案現場銷售組織與內容　　十一、銷售法則貳、仲介業行銷流程與內容　　一、仲介業的產業特性　　二、經營型態　　三、重要交易規範──契約書　　四、不動產仲介的作業流程　　五、接待客戶的銷售技巧　　六、成交的技術附錄　《不動產經紀業管理條例》　《民法》債編「居間」條文　成屋買賣契約書範本　成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項　預售屋買賣契約書範本　預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充　　規定參考書目


	作者簡介李永然　　台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士　　永然聯合法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士聯合事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長　　曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院、台北科技大學　　聯合報、中國時報、工商時報、中華日報、青年日報、中央日報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊法律專欄主筆　　曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人　　總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會副董事長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、中華民國企業經理人協會常務理事、台北市美好人生協會理事長、中國政法大學台灣校友會理事長　　台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授吳家德　　學歷：國立中山大學管理學院碩士、國立中興法商學院財稅系　　經歷：皇普建設股份有限公司總經理、裕原（甲級）營造股份有限公司總經理、金融研訓院講師、國立高雄應用科技大學進修學院金融系講師、高雄文化大學進修推廣部講師、高雄長榮大學進修推廣部講師、司法院司法人員訓練所講座、國防部左營海軍造船中心講座　　著作：房地產理論與實務、整合行銷傳播理論與實務、超強房地產行銷術吳任偉　　學歷：輔仁大學法律學院財經法律學系碩士　　現任：永然聯合法律事務所高雄所合夥人、主任律師、社團法人中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、中華民國律師公會全國聯合會副秘書長、中華民國律師公會全國聯合會不動產委員會副主任委員、社團法人高雄律師公會副秘書長、國立高雄大學兼任講師　　曾任：永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人、最高法院法官助理(兼任法助長)、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教　　代表著作：在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究（碩士論文）、法拍屋投資法律秘笈（合著）、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──土地被徵收，不必然會獲得補償、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──中外合資經營糾紛案例解析、淺析中國大陸著作權法──從「著作權行使限制」談起（合著）、汽車駕駛人法律一把罩（合著）、代銷仲介紅不讓（合著）、新聞倫理及媒體公審之法律界限（合著）、律師與刑事被告間的信賴基礎：「據實陳述義務」──從友寄隆輝爭議案談起（台灣台北地方法院101年度矚訴字第1號刑事判決）、個人資料維權及實用案例手冊（合著）、公寓大廈管理維護法律手冊（合著）等。許淑玲　　學歷：國立台灣大學法律系畢業　　經歷：永然聯合法律事務所桃園所執業律師　　著作：訴訟書狀範例（合編）連世昌　　學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、東吳大學碩專班財經法律組、不動產經紀人考試及格、新北市政府勞資爭議獨任調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院　　現任：執業律師、東吳大學兼任講師　　著作：商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、不動產經紀業管理條例修正草案之評議、房地買．賣．仲介三贏法律策略